房屋买卖未过户，买受人不能提起所有权确认之诉

房屋买卖未办过户，属于合同履行纠纷，买受人不能提起所有权确认之诉，但其将该房屋出租，应视为间接占有。

案情简介：

2010年，陈某购买张某名下房产，在交付房款、未办过户情况下，将该房出租给谢某用于存放物品。2013年，张某因欠他人债务被法院强制执行，前述房产被作为张某财产予以查封。陈某提出执行异议被驳回后，提起执行异议之诉，要求确认其系案涉房产所有权人，并解除查封措施。

法院认为：

①《物权法》第33条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。物权确认是指在物权归属和内容不明或发生争议时，利害关系人请求有权机关对争议内容予以明确，从而解决物权争议的行为。

②本案中，当事人系通过签订买卖合同方式意欲转让房屋所有权，陈某取得房屋所有权系买卖合同依法履行的结果，即在当事人针对标的物物权移转达成合议时，至履行阶段结束前，标的物物权归属于张某系确定的。故双方当事人之间争议不符合物权确认争议的构成要件，本案诉讼性质上不属于确认之诉。

③最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，陈某受领张某交付后，虽未自己直接占有，但其通过设定租赁关系方式已实现对案涉房产的间接占有，故应认定已符合前述规定，判决解除针对该房产的查封措施，驳回陈某有权确认其为所有权人的诉请。

实务要点：

房屋买卖合同签订后尚未办理过户登记，买受人请求确认其享有标的物所有权的，不符合《物权法》第33条规定的物权归属争议，不应纳入物权确认之诉。买受人受领交付后，虽未自己直接占有，但其通过设定租赁关系方式应视为已实现对案涉房产的间接占有。

案例索引：见《买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其为房屋所有权人的，不属于物权确认争议》（辛正郁，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》

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