1.双方当事人均是同一集体经济组织成员,且宅基地已由集体性质转为国有。

      集体宅基地与国有土地的区别:前者无偿,后者需使用者支付费用。国有土地并不是农民享有的福利,使用者可对国有土地使用权自由处分。如当事人有充分证据证明符合同一集体经济组织成员,且宅基地已由集体性质转为国有,则在当事人自愿且不违背法律的原则下,法院可按当事人意愿对涉案房屋进行分家析产或继承处理。

2.双方当事人均是同一集体经济组织成员,且宅基地的性质为集体土地。

      如双方当事人均有宅基地,且房产证和土地使用权证均为同一人,法官可释明一方当事人:若其将房屋分家析产给另一方,则其自身不得再申请宅基地;同时另一方对房屋享有永久居住权。在双方均同意的前提下,法院可尊重当事人意愿处理涉案房屋。

      如双方均是同一集体经济组织成员、宅基地性质为集体土地、但房产证署名人和土地使用证署名人非同一人,假设甲是房屋所有人、乙是土地使用人,且甲乙均是当事人。在甲乙自愿协商且不违反法律的情况下,如甲同意将房屋分家析产给乙;或甲去世后,依法有权继承甲房屋的当事人要求依法继承房屋的,当事人在提供充分证据证明房屋所有权后,法院可依法办理。如丙是甲乙的子女,但丙只起诉了甲,此情况下,因甲无权处理宅基地,故丙应申请追加乙为被告,在甲乙均同意的情况下,法院行使释明权后,可根据当事人意愿处理房屋。

      如宅基地性质正由集体向国有转变,其实质是宅基地仍尚未出让,可参照双方均是同一集体经济组织成员,宅基地性质为集体土地的程序审理。

3.双方当事人不是同一集体经济组织成员,且宅基地已由集体性质转为国有。

      宅基地是农民重要财产权利,实质是对集体经济组织成员的一种福利待遇,农民享有无偿使用权,当宅基地性质由集体所有变为国有时,农民的无偿使用权消失,取而代之的是有偿使用,即在建房或购房时已交纳了对房屋所在土地的使用费用。在双方不是同一集体经济组织成员但宅基地已由集体转为国有的条件下,农民有权处理房屋和房屋所在土地的使用权。法院可根据当事人证据及双方意愿审理分家析产、继承纠纷案件。

4.双方当事人不是同一集体经济组织成员,且宅基地的性质为集体所有。

      分家析产与遗产继承有着严格区别。分家析产是家庭成员分割家庭共有财产各自生活的行为由此产生的纠纷。前提是存在家庭共有财产,家庭共有财产分割法律关系产生的法律事实通常是共有人的合意。而遗产继承基础是被继承人遗留的生前个人财产,引起继承法律关系产生的法律事实是被继承人死亡,其由继承法等相关法律调整。鉴于分家析产和继承纠纷的区别,处理双方不是同一集体经济组织成员且房屋所占宅基地是集体时,应区别审理。

　　 对继承纠纷的解决方法。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公民的房屋是遗产的组成部分,如被继承人的房屋已合法办理产权登记手续,并取得了房屋产权证书,则属个人合法财产,可作为遗产进行继承。国务院文件和相关法律只限制买卖农村房屋,并没有限制依继承取得农村住宅,故不管继承人是否为本集体经济组织成员,均可继承被继承人的房屋。农村宅基地却不是个人合法财产,农村宅基地有很强的人身依附性,必须因具有农村集体经济组织成员资格而取得,因集体经济成员资格丧失而失去,不在不同资格农民个体之间产生流转,宅基地不能被继承。

      但建筑物、构筑物及附属设施转让、互换、出资或赠与,该建筑物、构筑物及附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。我国对房屋和宅基地实行房地一体主义,房屋流转,其所占用的土地也一并流转。继承人可取得房屋所占土地使用权。继承人可因继承而取得被继承房屋所有权,但仅取得房屋所占土地的使用权。在被继承人已去世,当事人提出进行法定继承并未有过错的情况下,法院应立案受理,应只将公民的房屋作为遗产进行处理,不涉及宅基地使用权的处理。

　　 分家析产是分割家庭共有财产,如当事人能证明涉案房屋是家庭共有财产,可对房屋进行分家析产。但宅基地并非个人财产或家庭共有财产,农民对房屋所占用的土地仅为使用权,法院在审理分家析产案时,只能在当事人证据充分的条件下对房屋作出处理,而不能对宅基地作出处理。

      如在分家析产后,一方将自己拥有的房屋份额赠与另一方,另一方可享有对房屋所占土地的使用权,但能否变更土地使用权证,则是土地管理部门的职责,非法院受理范围,法院对当事人主张宅基地的诉求可不予受理。法院必须严格审查当事人证据情况,如当事人没有充分证据证明房屋系家庭共有财产,法院则不予处理。如是因为拆迁、城中村改造等原因而诉至法院要求分家析产的,可待拆迁完毕当事人办出因拆迁所获商品房的房产证后,再立案受理。

5.双方不是同一集体经济组织成员,且宅基地性质为集体,房产证与集体土地使用权证非同一人。

(1)若当事人非同一集体经济组织成员且房产证与集体土地使用权证也非同一人时,如房屋与当事人户口在同一个集体经济组织,法院可依法为其办理