【案情简介】

大张、小张兄弟二人与父母老张、老陈在老张名下的农村宅基地上共同出资建造了一套房屋，并将该房屋登记在父母名下。之后，兄弟二人因与父母产生纠葛，生出分家的想法。兄弟二人在未征得父母明确书面同意的情况下，自行签订了一份《分家析产协议》。约定该房屋归兄弟二人所有，兄弟二人补偿老张、老陈人民币15万元，自此，房产与老张老陈无关。协议签订后，大张和小张依据协议要求父母配合办理过户手续，将房屋登记至自己名下。但父母表示反对，向法院起诉，要求撤销该协议。

【刘颖新律师评议】

该案件中的核心法律问题是《分家析产协议》的效力如何，以及其中对房屋所有权的规定是否有效，约束对象是谁。要解决该问题，首先要区分债权行为与物权行为。本案中的债权行为是兄弟二人签订《协议》（即合同）的行为，物权行为是案涉房屋所有权的转移，需要注意，债权行为并不必然导致物权变动。兄弟二人签订的协议涉及对父母名下的房屋的所有权转移，虽然法律规定共有人可根据家庭共有的关系对该房屋进行处置，但前提是经全体共有人一致同意。本案中，父母并未参与《协议》的签订，因此该《协议》并不对父母二人产生效力，兄弟二人对父母名下的房屋产权的处置也是无效的。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

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