基本案情

2021年，广州市天河区陈氏兄妹（陈大、陈二）因父母遗留的两套房产（A房90㎡、B房70㎡）签订《析产协议》：约定A房归陈大所有，B房归陈二所有，陈大需在2022年1月前向陈二支付补偿款80万元，陈二需在收款后10日内配合办理A房过户。2022年1月，陈大按约支付80万元，但陈二以“A房市场价上涨，补偿款过低”为由拒绝配合过户。陈大多次催告无果，遂向天河区人民法院提起诉讼，要求陈二履行过户义务并赔偿违约金（按日万分之五计算）。

争议焦点

  1. 《析产协议》是否具有法律效力？

陈二主张，协议系“口头约定后补签”，未公证也未见证，可能存在胁迫情形；陈大则提供微信聊天记录、转账凭证，证明协议系双方自愿签订。

  2. 陈二拒不履行是否构成违约？

陈二认为，协议未明确违约金标准，其有权要求调整补偿款；陈大则主张，协议已约定“逾期配合过户需按日支付补偿款0.05%”，陈二应依约履行。

  3. 法院能否强制执行过户？

陈二担心，若法院判决过户，其可能“名下无房”影响购房资格；陈大则强调，协议合法有效，法院应通过强制执行保障其物权。

法院判决

  1. 《析产协议》合法有效，双方应依约履行

法院依据《民法典》第四百九十条（合同成立条件），认定协议虽未公证，但有双方签字、补偿款支付凭证及微信催告记录佐证，足以证明真实性。判决陈二于判决生效后10日内配合办理A房过户。

  2. 违约金标准合理，陈二需按约赔偿

法院指出，协议约定的“日万分之五”违约金（年化18.25%）未超过法律保护上限（LPR的4倍），且陈二违约无合法理由，故支持陈大主张的违约金（自2022年2月1日起计算至过户完成日）。

  3. 强制执行不影响陈二购房资格，可通过“名下无房”证明解决

法院协调不动产登记中心，在过户后为陈二出具《名下无房证明》，保障其后续购房资格。

刘颖新律师建议

  1. 签订析产协议时明确违约条款，预留证据

协议应写明“逾期履行义务的违约金标准（如日万分之五）”，并约定“守约方维权产生的律师费、诉讼费由违约方承担”。签字后可通过微信、邮件再次确认条款，保留沟通记录。

  2. 优先通过律师函催告，固定违约证据

若对方拒不履行，可委托律师发送《履约催告函》，明确“已给予合理期限，逾期将起诉”。函件需通过EMS邮寄（备注“析产协议履约催告”），并保留签收记录。

  3. 起诉时申请财产保全，防止对方转移资产

向法院提交《财产保全申请书》，冻结对方银行账户、房产等资产，确保判决后能实际执行。需提供等值担保（如保险公司保函）。

  4. 判决后立即申请强制执行，无需二次起诉

若对方仍不履行，可在判决书生效后2年内向法院申请强制执行，由法院直接向不动产登记中心发送《协助执行通知书》，完成过户。

析产协议签订后，一方拒不履行时，另一方可通过“确认协议效力+主张违约责任+强制执行”三步走维权。关键在于协议条款的明确性、违约证据的固定及强制执行程序的及时启动。家庭成员在析产时应重视协议的法律效力，避免因条款模糊导致维权受阻。如果您有更多问题，请拨打刘颖新律师的电话咨询：13671295837.