基本案情

2021年，北京市海淀区王氏兄妹（王甲、王乙）通过法院判决完成父母遗留房产的析产：王甲取得80㎡房产（原登记在父母名下），并支付王乙补偿款120万元。2023年，王甲因工作调动需出售该房产，与买家李某签订《房屋买卖合同》，约定房价500万元。交易过程中，李某发现该房产“满二不满五”（析产前父母于2019年取得房产证），需缴纳增值税及附加税约25万元（500万×5%）。王甲认为析产后应重新计算持有时间，拒绝承担该税费；李某则以合同未明确约定为由要求王甲支付，双方争执不下，李某诉至法院要求解除合同并索赔。

争议焦点

  1. 析产后房屋“持有时间”如何计算？是否影响税费承担？

王甲主张，析产后其作为新产权人，持有时间应从2021年析产判决生效日起算，此时房屋“满二”，无需缴纳增值税；李某则认为，根据税务规定，析产不改变房屋原始取得时间（2019年），仍属“满二不满五”，需缴纳增值税。

  2. 买卖合同未明确税费承担方时，责任如何分配？

合同仅约定“税费按国家规定缴纳”，未明确增值税由哪方承担。王甲认为应由买家承担（行业惯例）；李某则主张卖家作为产权人应负责原始税费。

  3. 析产后房屋是否存在其他隐性权利限制？

李某担心，析产过程中若存在未清偿的抵押、查封等，可能导致交易无效。王甲则提供析产判决及产权证，证明房屋无权利负担。

法院判决

  1. 析产后房屋持有时间以原始取得时间为准，增值税由卖方承担

法院依据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》，认定析产属于“产权转移但物理未变更”的情形，房屋持有时间仍从原始登记日（2019年）起算，此时交易属“满二不满五”，增值税应由卖方（王甲）承担。

  2. 合同未明确约定时，增值税按法定原则分配

法院指出，根据《民法典》第五百一十条，合同未约定税费承担方的，应按“法定优先于约定”原则处理。增值税属于卖方转让房产的法定义务，故判决王甲支付增值税25万元，合同继续履行。

  3. 析产判决可排除房屋权利限制，交易合法有效

法院审查析产判决及产权证后，确认房屋无抵押、查封等权利负担，交易程序合法，驳回李某解除合同的请求。

刘颖新律师建议

  1. 出售前核查房屋原始登记时间及税费政策

新产权人应向不动产登记中心调取房屋档案，明确原始取得时间，并咨询税务部门确认当前交易需缴纳的税费种类及金额，避免因信息错误导致违约。

  2. 买卖合同中明确税费承担条款，减少争议

合同应详细列明“增值税、个人所得税、契税”等具体税种的承担方，例如约定“因房屋持有时间不足五年产生的增值税，由卖方承担”。

  3. 提供析产法律文件，证明房屋权利清晰

交易时需向买家出示析产判决、公证书或产权证等文件，证明房屋产权无争议、无权利负担，增强买家信心，避免交易因权利瑕疵被撤销。

  4. 预留税费资金，防止因资金不足违约

根据房屋评估价或成交价，提前计算可能产生的税费（如增值税、个人所得税），并在收款计划中预留资金，确保按时缴税，避免因延迟缴税导致合同解除。

析产后新产权人出售房屋时，需重点关注“持有时间计算”“税费承担约定”及“权利证明”三大问题。通过提前核查信息、明确合同条款、提供完整法律文件，可有效降低交易风险，保障双方权益。如果您有更多问题，请拨打刘颖新律师的电话咨询：13671295837.