基本案情

2022年，广州市天河区兄弟二人（陈某、林某）因继承父母遗留的一套120㎡商品房（位于核心商圈，带学区）产生析产纠纷。房屋登记在父母名下，2020年父母去世后未留遗嘱，兄弟二人按法定继承各占50%份额。2023年，陈某主张分割房屋，要求按其委托的A评估机构出具的650万元价格取得产权，并向林某支付325万元折价款；林某则认为A机构评估价过高，要求按其委托的B评估机构出具的580万元价格分割，双方争执不下，诉至广州市天河区人民法院。

争议焦点

  1. 单方委托评估机构出具的报告是否具有法律效力？

陈某主张其委托的A机构具备一级资质，评估程序合法，报告应被采信；林某则认为A机构未实地勘查，且与陈某存在利益关联（A机构曾为陈某公司提供过咨询），报告不客观。

  2. 如何选择更公平的评估机构及方法？

林某提出应由法院指定第三方机构评估，或采用“多家机构平均值”确定房价；陈某则坚持按市场比较法（参考周边同户型成交价）评估，反对采用收益法（假设房屋出租的收益折现）。

  3. 学区、装修等附加价值是否应纳入评估范围？

陈某认为房屋带省级重点小学学位，应按学位房价格（约7万元/㎡）评估；林某则主张学位属不可分割的公共资源，不应单独溢价，且房屋装修老旧，需扣除10万元折旧费。

法院判决

  1. 驳回单方评估报告，指定第三方机构重新评估

法院认为，陈某、林某单方委托的评估机构均存在程序瑕疵（A机构未实地勘查，B机构评估方法陈旧），依据《民事诉讼法》第七十九条，指定具有司法评估资质的C机构重新评估。C机构采用“市场比较法+收益法”综合评估，结合周边同户型成交价（6.2万元/㎡）、学位溢价（5%）及装修折旧（8万元），最终确定房屋市场价值为620万元。

  2. 学区、装修等附加价值按比例分摊

法院指出，学位属房屋附属权益，应按市场溢价比例（5%）纳入评估，即学位增值31万元（620万×5%），由双方按份额分摊；装修折旧费8万元按实际使用年限扣除，剩余价值由取得房屋的一方补偿。

  3. 判决陈某取得房屋，支付林某310万元折价款

综合评估结果及双方需求（陈某子女需入学），法院判决房屋归陈某所有，陈某向林某支付50%份额的折价款310万元（620万×50%），并承担评估费2万元。

刘颖新律师建议

  1. 优先通过法院指定或双方共选评估机构，避免单方委托争议

共有房屋析产时，当事人可协商共同委托一家评估机构；若协商不成，应申请法院通过摇号、抽签等方式指定具有司法评估资质的机构，确保评估程序公正。

  2. 评估方法需结合房屋实际用途，综合采用多种方法

对住宅类房屋，应优先采用市场比较法（参考周边成交价）；若房屋存在租金收益（如商铺），可同步采用收益法评估。单一方法可能导致结果偏差，综合评估更公平。

  3. 明确学区、车位等附加价值的评估与分摊规则

若房屋附带学位、车位等权益，应在评估报告中单独列明其市场价值，并按共有份额分摊。例如，学位溢价可按“周边学位房与非学位房价差”计算，避免遗漏或重复计价。

  4. 保留评估过程证据，防范对方质疑结果

当事人应要求评估机构出具详细报告，包括实地勘查记录、比较案例来源、计算方法等，并在诉讼中作为证据提交。若对方质疑评估结果，可通过申请专家辅助人出庭或重新评估予以回应。

共有房屋析产时，市场价值的确定需兼顾“程序公正”与“实体公平”。通过法院指定机构、综合评估方法、明确附加价值分摊规则，可有效减少争议，保障当事人权益。如果您有更多问题，请拨打刘颖新律师的电话咨询：13671295837.