基本案情

2022年，上海市松江区某别墅区业主王氏兄弟（王甲、王乙）因父母遗留的独栋别墅析产问题诉至法院。该别墅（建筑面积320㎡）登记在父母名下，2010年扩建时新增庭院（面积150㎡）及独立车库（面积40㎡，可停放2辆车）。父母去世未留遗嘱，王甲主张按“房屋主体+附属设备”整体分割，要求取得别墅及车库使用权；王乙则认为车库系父母生前口头约定归其所有，庭院应按面积平分。双方对附属设备权属及分割方式争执不下，析产程序陷入僵局。

争议焦点

  1. 附属设备是否属于共有财产范围？

王甲主张，车库与庭院系别墅不可分割的配套设施，应随房屋主体一并析产；王乙则认为，车库系父母生前单独出资扩建，属于独立财产，庭院可按共有物分割。

  2. 口头约定能否对抗法定继承规则？

王乙提供2018年家庭聚会录音，证明父母曾表示“车库归王乙所有”，但未签订书面协议。王甲质疑录音真实性，主张应按法定继承平均分割。

  3. 附属设备分割方式：实物分割还是折价补偿？

若车库归一方所有，另一方要求补偿；若平分庭院，需明确管理责任及费用分担，双方对操作细节存在分歧。

法院判决

  1. 附属设备属于共有财产，随房屋主体一并析产

法院依据《民法典》第三百零八条（共有物认定规则），认定车库与庭院系为别墅使用功能而扩建的附属设施，与房屋主体构成不可分割的整体，属于父母遗产范围，应纳入析产标的。

  2. 口头约定缺乏证据效力，不予采信

法院指出，王乙提供的录音证据真实性存疑（存在剪辑痕迹），且未满足《民法典》第一千一百三十四条“遗嘱应当有两个以上见证人在场”的形式要件，不能作为分割依据。

  3. 采用“房屋+车库归一方，庭院共用+折价补偿”方案

结合房屋使用现状及双方需求，法院判决：

     • 别墅主体及车库归王甲所有，王甲按评估价（扣除车库增值部分）的60%向王乙支付补偿款（约280万元）；

     • 庭院由双方共用，管理费用按比例分担；王乙可免费使用车库旁停车位1个（作为部分补偿）。

刘颖新律师建议

  1. 明确附属设备权属，提前固定证据

家庭成员在扩建或装修附属设备时，应通过书面协议（如《家庭财产约定书》）明确权属，避免口头约定。协议需全体共有人签字，并留存出资凭证、设计图纸等证据。

  2. 附属设备纳入整体评估，合理确定价值

析产前应委托专业机构对房屋及附属设备进行联合评估，区分主体价值与附属价值。例如，车库可按“独立建筑价值+与房屋的协同价值”分段计算，避免高估或低估。

  3. 优先选择“一方取得+补偿”方式分割

对不可分割的附属设备（如车库），法院可引导当事人选择“一方取得所有权+支付补偿款”的方式，减少实物分割导致的功能破坏。补偿款可按“附属设备评估价×共有比例”计算。

  4. 共用部分明确管理规则，避免后续纠纷

若附属设备需共用（如庭院、道路），应在析产判决中明确使用规则、维护责任及费用分担机制。例如，可约定“每月按比例缴纳管理费，逾期未缴者丧失使用权”。

案例启示：

房屋析产中附属设备的分割需遵循“整体性”与“功能性”原则。法院应通过权属证据审查、专业评估及灵活分割方案，平衡当事人利益。家庭成员应提前通过书面协议明确附属设备归属，避免因证据缺失导致析产受阻。如果您有更多问题，请拨打刘颖新律师的电话咨询：13671295837.