基本案情

2008年汶川地震后，四川省绵竹市汉旺镇某小区3栋居民楼出现结构性损坏。其中，业主陈某的房屋（建筑面积120㎡）因地震导致部分墙体开裂、楼板塌陷，经鉴定为“C级危房”（局部危险，需加固后使用）。2010年，政府启动灾后重建，要求对受损房屋进行确权登记，以确定补偿标准。陈某主张按原产权面积120㎡确权并获得全额补偿；同楼业主李某则认为，陈某房屋损坏部分已丧失使用功能，应按实际可修复面积（约90㎡）确权，否则会损害其他业主重建权益。双方争执不下，陈某诉至绵竹市人民法院。

争议焦点

  1. 自然灾害导致的房屋损坏是否影响权属认定？

陈某认为，房屋权属以登记为准，地震仅造成物理损坏，不影响所有权；李某则主张，损坏部分已无法正常使用，应视为权属灭失，需重新核定面积。

  2. 确权标准应依据“原状”还是“现状”？

政府重建方案要求按“现状可修复面积”确权，但陈某质疑该标准缺乏法律依据，可能变相剥夺其财产权。

  3. 补偿范围是否涵盖损坏部分？

若按原面积确权，陈某可获全额补偿；若按现状确权，其补偿款将减少30%，双方对补偿逻辑存在根本分歧。

法院判决

  1. 自然灾害不导致所有权灭失，权属仍以登记为准

法院依据《民法典》第二百四十条（原《物权法》第三十九条），认定房屋所有权不因自然灾害损坏而灭失，陈某仍对120㎡房屋享有所有权。但损坏部分需通过修复恢复使用功能，修复费用由政府按政策补贴。

  2. 确权面积按登记面积认定，但补偿区分“可用”与“损毁”部分

法院指出，确权与补偿是不同法律关系：确权解决“房屋归谁所有”，补偿解决“损失如何弥补”。判决：

     • 确权层面：陈某房屋权属面积仍为120㎡，不动产登记机构应按原登记信息颁发权证；

     • 补偿层面：政府按“可用面积”（90㎡）发放重建补贴（用于加固修复），按“损毁面积”（30㎡）发放一次性损失补偿（低于市场价）。

  3. 驳回李某的“权属灭失”主张

法院认为，李某无权以“损害重建权益”为由要求削减陈某权属面积，其他业主权益可通过重建方案中的公摊调整机制保障。

刘颖新律师建议

  1. 明确“权属不变、补偿分层”原则

自然灾害导致的房屋损坏不改变所有权归属，但补偿应区分修复成本与实际损失。政府可制定《灾损房确权补偿细则》，明确“确权按登记面积，补偿按损毁程度分级”的操作标准。

  2. 引入专业鉴定机构，客观评估损毁范围

确权前应委托房屋安全鉴定机构出具报告，区分“可修复部分”与“需拆除部分”。鉴定报告需经业主、政府、第三方共同确认，作为补偿依据。

  3. 建立“修复+补偿”联动机制

政府可设立专项基金，对可修复房屋提供加固补贴（按实际面积计算），对无法修复部分按市场价补偿。避免“确权面积”与“补偿面积”混同，减少争议。

  4. 加强政策宣传，引导业主理性维权

通过社区公告、法律讲座等形式，向业主解释“权属与补偿分离”的法律依据，避免因误解导致群体性纠纷。对拒不接受补偿方案的业主，可提供行政复议或诉讼指引。

自然灾害后房屋确权需坚持“所有权稳定性”与“损失补偿合理性”并重。权属认定应以登记信息为准，维护法律秩序；补偿方案则需结合损毁程度分层设计，兼顾公平与效率。政府应通过专业鉴定、政策细化、宣传引导等措施，化解确权与补偿的矛盾。如果您有更多问题，请拨打刘颖新律师的电话咨询：13671295837.