购买“拆迁安置房”居住数年却判决物归“原主”，如何维权？

作者/李姝婷律师

【案情简介】              

2009年，A公司（甲方）与袁某（乙方）签订《XX村腾退补偿安置协议书》，约定：（1）甲方因新农村建设需要，拆除乙方房屋并腾退其宅基地，甲、乙双方确认，乙方安置人口4人：袁某、袁A（袁某儿子）、袁B（袁某女儿）、瞿某（袁A妻子）。（2）乙方置换、购买安置房3套：某小区201号房屋、501号房屋、502号房屋。

2010年10月，袁某将501房屋、502房屋出售给简某。该《卖房协议》由袁A代笔，王某证明。同日，邱某（简某公司会计）通过其名下银行账户向袁某转账相应价款。2010年12月，简某将502房屋出卖给案外人袁某某。2011年6月，简某又将501房屋出卖给袁某某。房屋价款均已付清并交付袁某某使用。

2012年袁某自书遗嘱表明：201号房屋及其所有财产，由其女儿袁B一人继承。遗嘱真实有效。2013年，某区人民法院就袁某与袁A、袁B、瞿某分家析产纠纷一案作出判决，判定501房屋归袁某居住使用，502房屋归袁A、瞿某共同居住使用，201房屋归袁B居住使用；待上述房屋所有权证下发后，归各自所有。

2016年，开发商A公司开始陆续为小区住户办理房产证。2017年8月，袁某去世。2017年9月，某区人民法院就袁B与A公司拆迁安置补偿合同纠纷一案作出判决，判决A公司协助袁B办理201房屋的房屋所有权登记手续。2018年11月，某区人民法院就袁B与袁A遗嘱继承纠纷一案作出判决，判定501房屋由袁B继承。

2019年2月，简某去世。2022年，简某某（简某唯一继承人）诉至法院，请求判令袁A、袁B协助配合简某某办理501房屋的产权登记手续，将房屋所有权登记至简某某的名下。某区人民法院判决驳回简某某诉讼请求，简某某不服一审判决向某市第一中级人民法院提起上诉。

【判决结果】

一、撤销一审判决；

二、被上诉人袁A、袁B协助上诉人简某某将501号房屋过户登记至上诉人简某某名下。

【律师解读】                 

在2013年分家析产案件判决、2017年袁B与A公司拆迁安置补偿合同纠纷案件判决、2018年遗嘱继承纠纷案件判决、2022年一审判决作出后，情况对于简某某一方极为不利。然而，只要耐着性子在纷繁的事实之中寻踪觅源、抽丝剥茧，自会在法律与常情之下收获迷津指点，还原真相和正理。

本案的争议焦点为：（1）袁某与简某就501号房屋是否成立房屋买卖合同关系；（2）501号房屋是否应登记至简某名下。如欲证立该合同的有效性，证否相关法院判决的正确性，以下工作极为关键：

一、代理意见之步步为营

一审判决理由如下：

“本案中，在进行分家析产之前，袁某、袁A、袁B、瞿某对安置房屋（201号、501号、502号房屋）共同共有，因此处分应当经全体共同共有人同意。袁某未取得其他家庭成员的一致同意或事后追认，擅自处分共同共有涉案房屋，属于无权处分行为，无权处分的合同效力待定。”

针对一审判决理由，代理人提出以下反驳意见：

首先，袁某出售501号、502号房屋，从一开始已取得袁A、袁B的同意，《卖房协议》自签订之日起生效。在袁某将两套房屋出售给简某，简某又将其出售给案外人袁某某的整个过程中，袁B自始至终的行为（与袁某某比邻而居，在长达10年的时间里未曾对房屋出售事宜提出异议），充分证实她对于袁某出售房屋行为的认可。

其次，即使不谈袁B知晓并同意袁某的处分权问题，2013年分家析产判决生效后，根据《合同法》（当时有效）第五十一条（无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效），袁某、袁A即刻取得对501号、502号房屋的处分权，《卖房协议》同时生效。

再次，《卖房协议》并未侵害被上诉人袁B的合法权益；相反，一审判决认定《卖房协议》无效，反而会侵害善意第三人（案外人袁某某）的合法权益。《卖房协议》已经实际履行，未办理产权登记系开发商原因，与买卖双方无关。法律应当保护已经履行的合同。

最后，即使法院认定《卖房协议》无效，袁B也应当向简某某返还购房款本金、孳息、赔偿简某某的损失。

二、类案提交之精准检索

在提出代理意见时，代理人通过全面精确的检索，找到一桩与本案基本事实高度相似的案例：两案的诉争房屋位于同一小区、由同一开发商开发建设、腾退时间相仿、诉争房屋买卖过程基本一致。该案经北京市海淀区人民法院一审、北京市中级人民法院二审、北京市高级人民法院再审审查，已有生效判决如下：

“当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案房产系拆迁安置房与其它拆迁安置房均位于同一小区……自涉案房产出售至提起本次诉讼，长达9年的时间里，未有证据表明被告对涉案房产的出售事宜提出异议。应当视为被告对出售涉案房产行为的确认”、“原告已经……支付了