公房承租人去世后未变更承租人，房屋拆迁时拆迁利益如何分配确定

【案情简介】

（以下名字均为化名）

原告：张某，女，1949年8月14日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。

被告：李某1，男，1972年1月23日出生，汉族，无业，住北京市东城区。

被告：北京XXXX房地产开发有限公司，

被告：北京XXXX工业有限公司，住所地北京市海淀区玉泉路228号。

原告张某与被告李某1、北京XXXX房地产开发有限公司（以下简称玉泉公司）、北京XXXX工业有限公司（以下简称城建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人雷XX、被告李某1、玉泉公司之委托诉讼代理人滕XX、城建公司之委托诉讼代理人康XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张某向本院提出诉讼请求：1、请求确认李某1与玉泉公司于2013年11月27日签署的城建公司享有的位于北京市海淀区x路x号院x排x号房屋（以下简称x号房屋）的《腾退安置协议》、《腾退协议书》无效；2、判决李某1、玉泉公司、城建公司承担本案诉讼费用。事实及理由：x号房屋原所有权人为城建公司，原承租人为李某，实际居住人为张某。张某为李某之后妻，为李某1的继母。2008年12月25日，李某去世。李某1自2008年3月承租了另外一处廉租房，全家搬至东城区x胡同x号。张某无个人所有的住房，李某1有廉租房等其他住房。李某1也拒绝赡养张某。张某自2003年开始在涉案房屋居住，2013年11月诉争房屋被拆迁，李某1私自签署了相关拆迁协议，拒绝向张某出示及提供。随后，张某多次起诉，要求处理。张某并未向李某1出具任何委托书，故此李某1出具的承诺书无效。2013年11月24日，李某1将张某从公房骗取到开发公司面谈，在谈话的40分钟内，李某1恶意串通将房屋拆除。

2017年8月，张某起诉分家析产后，申请人民法院出具调查令，调查后得知事实为：2013年11月27日玉泉公司与李某1签署的《腾退安置协议》、《腾退协议书》。其次，2015年5月27日北京住总房地产开发有限责任公司与范某就大兴区x路x号院x号楼x层x单元x房屋签署了《北京市商品房现房买卖合同》。玉泉公司在分家析产案中称，李某1将安置指标出售给范某，随后与玉泉公司合谋将安置房转移到范某名下。

在本案腾退安置中，玉泉公司明知李某1并非居住人，在明知张某为实际居住人的情况下，应当由张某享受相关腾退权益并签署腾退协议及购房协议。鉴于玉泉公司恶意串通签署腾退协议，并恶意串通转移拆迁安置房屋及拆迁款，请求确认相关协议无效，待本案终结由张某另行签署拆迁协议及后续房屋买卖协议。鉴于本案涉及向城建公司调取拆迁政策及拆迁过程，故此一并列为被告，便于查明事实。

李某1辩称，1、房屋为我出钱修建，我居住在x排东侧的房屋直到2013拆迁之时。2、拆迁协议中我有购房指标，但是因为资金不足无力购买，我将指标转卖给了他人，获得63万元。3、指标出卖之后的其他事宜我没有参与，与我无关。

玉泉公司辩称，1、李某1是原腾退房屋的实际居住人，其居住权的来源在于其父亲承租的公房，其只有使用权，并无所有权。腾退安置协议本着公平和照顾老员工家属的原则，给予相应的安置，当时以成本价8000元每平方米的价格，将单价近2万元每平米的房子，以房号的形式发放给实际居住人，并额外补偿现金10万元，是双方平等协商的结果，真实合法有效。2、玉泉公司曾经与张某协商腾退事宜，因张某提出不合理要求，而且张某住的是后期私自搭建的房屋，属于违章建筑，不属于腾退安置的范围，而且张某的行为导致涉及该地皮的政府项目301医院宿舍楼迟迟不能按计划推进，玉泉公司经分析后认为没有必要与张某再协商。3、在签订相关腾退协议后，该房屋由李某1实施拆除，玉泉公司按照协议履行完毕合同义务，张某若主张相关权利，应当主张腾退利益的分配。

城建公司辩称，我方同本案无关，请求法院驳回张某诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。张某与李某系夫妻，李某1系李某与前妻之子，李某于2008年12月25日去世。x号房屋系李某从其单位北京市城市建设工程总公司构件厂承租的公房，x号房屋的所有权人为北京市城市建设工程总公司构件厂，承租人为李某，李某去世后承租人未进行变更。2013年11月27日，玉泉公司（甲方）与李某1（乙方）签订腾退协议书，内容为甲、乙双方就腾退乙方在原城建公司（北京市海淀区x路x号）厂区内李某所有的临时住房、自建房及家属院西侧原办公楼内临时住房达成如下协议：一、此次为企业内部腾退住房。二、乙方在同意甲方一次性支付补偿金额的前提下，签署本协议。三、本协议签订三日内，乙方清空所住临时住房内所有物品并搬出，将房屋钥匙交到腾退办公室，待验收合格后，乙方七日后携带本人身份证到腾退办公室领取一次性腾退款壹拾万元存折。四、本协议壹式肆份，甲方持有叁份、乙方持有壹份，甲乙双方自签订之日起生效。

同日，玉泉公司（甲方）与李某1（乙方）签订腾退安置协议，内容为关于甲乙双方就x路x号院李某的所有临时住房、自建房及家属院西侧原办公楼内临时住房腾退事宜，乙方自愿认购甲方的兴康家园房屋一套，现就房屋认购安置事宜达成如下协议，以兹共守。一、认购安置房位置：位于大兴区x家园，根据《腾退协议书》和本协议的签订时间，我公司采用先到先签先选的原则，腾退安置户可在存量房房源内自行选择，建筑面积：一居室66平方米左右，二居室85平方米左右。二、房屋性质：限价商品住房。三、建筑面积单价：约人民币8000元左右平方米。四、房屋总价：现处于完善手续阶段，价格暂时未确定，待价格确定后据实结算。五、乙方选择二居室。六、其他约定事项：1、乙方已明确知道所认购安置房屋的进展情况和相关手续办理情况，自愿待我公司完善手续后前来我公司办理相关选房换签手续。2、本安置协议一式二份，甲乙双方各一份，自甲乙双方签字盖章后生效。

后李某1将大兴区x家园二居室的优惠购房指标以63万元的价格转让给范某，范某于2015年6月2日签订北京市商品房现房买卖合同，购买北京市大兴区x路x号院x号楼x层x单元x号房屋。

庭审中，李某1提交证明两份，1、x街道民政科于2013年9月22日开具的证明，内容为李某1、田某、李某2，该家庭一家三口居住在我地区x路x号院x排x号，该家庭人均月收入低于北京市城市低保标准，特此证明。2、x街道x居民委员会于2017年9月7日开具的居住证明，内容为李某1在2014年海淀区x路x号x排x号拆迁之前一直居住此地，特此证明。

张某称没有原件，不认可该两份证明的真实性，其上载明内容不能证明李某1实际在此居住。

庭审中，张某主张李某1与XXXX恶意串通签订腾退协议及腾退安置协议，提交1、x街道x居委会于2013年8月12日开具的证明，证明其现居住在x号房屋，自2006年8月户籍迁入此地址。2、廉租住房租金补贴协议，证明李某1在东城区居住，不在x号房屋居住。3、商品房买卖合同，证明李某1与玉泉公司串通将安置房转售给范某。

【一审认定与判决】

本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。李某1与玉泉公司于2013年11月27日所签订的腾退协议书、腾退安置协议由双方签字、盖章，已经依法成立。

x号房屋为李某承租的单位公房，其去世后，没有变更过承租人，当该房屋拆迁时，XXXX根据李某1、张某提交的证明，确认房屋实际使用权人为李某1，并与其签订了《腾退协议书》，其行为并未违反法律规定。张某虽亦为房屋使用权人，但就房屋而言，李某1因房屋腾退取得的相应权益亦包含了张某的部分，即根据相应政策，由谁就x号房屋的拆迁签订协议，并不实质影响由此取得的相关权益。张某可以通过主张分割李某1所签协议书中的安置利益实现自己的权利。张某主张李某1与XXXX恶意串通签订腾退协议及腾退安置协议，其提交证据不足以证明李某1与XXXX存在恶意串通，故对于张某的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，判决如下：

驳回张某全部诉讼请求。

案件受理费七十元，由张某负担，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

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