（一）一方出资

生活中，可能夫妻一方的资力较为雄厚，由一方全额或主要出资来购买婚房的情况也十分常见。根据上海二中院熊燕法官在《涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件裁判要点》一文中的观点：“除夫妻一方婚前个人房产完全足以购买新房产且新房产仍登记于该夫妻一方一人名下等少数情况外，夫妻婚后所购房屋无论登记于夫妻一方还是双方名下，一般均属于夫妻共同财产。”根据熊燕法官的观点，一方以婚前资产全额出资，且登记在出资方名下时，房屋属于个人财产；其他情况下，房屋都属于夫妻共同财产。实践中，考虑到婚内财产混同的可能性极高，一方婚内出资购买的房屋认定为个人财产的情形是比较少见的。

（二）夫妻双方出资

无论房屋登记在夫妻一方或双方名下，根据《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》，夫妻双方婚后共同出资购买的产权房均为夫妻共同财产。

如果房屋登记在子女名下，那么实践中有两种态度，一种是区分子女是否成年，仅对未成年子女的情况特殊处理；另一种是不区分子女是否成年。

“区分”观点以深圳中院、最高院民一庭为代表。但两者的观点也有所区别，深圳中院认为对于这一情形，法院应该在离婚案件中不予处理；而最高院民一庭则认为，对于该情形要更仔细地查明当事人登记背后的真实意思，即夫妻双方是否有将房屋赠与给子女的意思。

夫妻双方在婚姻关系存续期间购买房产登记在未成年子女名下，双方当事人在离婚时主张该房产为夫妻共同财产的，人民法院在离婚案件中不予处理，告知有关当事人在离婚后另行主张分割共有财产。

双方婚后用夫妻共同财产购买房屋，子女尚未成年，如果产权登记在该子女名下，夫妻离婚时不能简单地按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下。离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

“不区分”观点以江苏高院为代表。江苏高院也认为，应该查明是否有真实的赠与意思，这与最高院民一庭相同，但区别在于其不仅限于“未成年子女”的情形。

对于婚姻关系存续期间夫妻购置所有权仅登记在子女名下的不动产，一般应当认定为子女的财产。如果有证据证明夫妻双方将所有权登记在子女名下的真实意思仅是代名登记，夫妻双方并无赠与意思的，该不动产应当认定为夫妻共同财产。

但是，无论采用“区分”观点，还是“不区分”观点，两种观点都认为：若夫妻基于代持意思将房屋登记在子女名下，内部约定不能对抗善意第三人。

如果房屋登记在子女和夫妻一方或双方名下，按照《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》的规定，若产权登记中有子女，未约定按份共有的，应认定共同共有。

（三）父母出资

对于婚后父母出资的情形，《婚姻家庭编解释一》第 29 条 2 款修改了过去的《婚姻法解释三》第 7 条的规定，不再区分是由“一方父母出资”还是“双方父母出资”，一律处理为“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”

1、一方父母全额出资

如果房屋登记在己方子女名下，按照最高院的观点（也是主流观点），考虑到物权法已经实施多年，普通民众对不动产登记的意义已经有较为充分的认识，在出资后将不动产登记在自己一方子女名下，认定为是父母将出资确定赠与给自己子女一方的意思表示，符合当事人本意，也符合法律规定的精神。但是也有少数学者认为，立法者为了维护婚姻家庭关系的和谐稳定和立法的统一，特意删除了《婚姻法司法解释三》第 7 条，此举已经表明了立法者的态度，即不支持根据“登记一方名下”而直接认定为个人财产。但由于最高院法官已经对该问题做出回应，这些少数学者对法条做出的解释并不能采用。

在( 2021 )粤 0105 民初 7082 号案中，被告（男方）在签订车位买卖合同后，其父亲向其转账了 46 万元，与车位合同价值及税费大体相当，且车位过户登记至被告（男方）一人名下。对此，法院认为，被告称涉案车位系父亲赠与其个人有较大的可能，本院予以采信。根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 2 款和《中华人民共和国民法典》第一千零六十三条第三项之规定，涉案车位应为被告（男方）的个人财产，原告（女方）要求分割涉案车位的请求，本院不予支持。

如果房屋登记在双方或对方子女名下，由于无法推知父母有单独赠与一方的意思，故而根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 2 款，应认定该出资为对子女双方的赠与，该不动产可以认定为共同共有。当然，由于另一方子女未对出资做出贡献，在离婚分割份额时会相应少分。

2、一方父母付首付，夫妻共同还贷

如果房屋登记在己方子女名下，该房屋应作为夫妻共同财产。一般认为，只有在一方父母全额出资，且登记在己方子女名下时，才能推定有赠与己方子女的意思；而在一方父母部分出资的情况下不能推定。这一点在过去适用《婚姻法解释三》第七条第一款（明确规定视为赠与己方子女）也是如此：《北京市高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》中指出“婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，由夫妻共同偿还余款的，不属于《婚姻法解释三》第七条第一款的规定的情形，该不动产应作为夫妻共有财产，在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割。”

如果房屋登记在双方子女名下，根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 2 款，父母出资应认定为对子女双方的赠与，又因为夫妻共同还贷，该房屋属于夫妻共同共有。

3、双方父母全额出资

如果房屋登记在一方子女名下，根据过去的《婚姻法解释三》第 7 条，应该认定为按份共有。但是新修的《婚姻家庭编解释一》第 29 条 2 款改变了这一规定，将其认定为夫妻共同共有。对此，最高院法官在《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）》若干重点问题的理解与适用》一文中提到“实践中，由于房价高企，一方父母可能无力单独承担购房负担，由双方父母共同出资为子女购房的情形并不鲜见，父母为子女出资购房不仅是家族财产的传递形式之一，也寄托了父母对子女婚姻幸福美满的期望，在双方没有明确约定的情况下，认定为是按份共有与家庭的伦理性特征不相符，也与法律规定有一定冲突。根据民法典第一千零六十二条规定，在没有明确表示赠与一方的情况下，应当归夫妻共同所有。”

如果房屋登记双方子女名下，按照《婚姻家庭编解释一》第 29 条 2 款，该房屋属于夫妻共同共有。

4、双方父母付首付，夫妻共同还贷

这一情形，类似于“一方父母付首付，夫妻共同还贷”的情形，在父母没有明确赠与某方的意思，且考虑到“按份共有与家庭的伦理性特征不相符”，无论登记一方还是双方子女名下，都应认定为共同共有。

无论实践中的情形如何多变，在判断房屋是否属于夫妻共同财产时，最终还是要回到四大要素：购买时的婚姻状况、首付情况、还贷情况、登记情况。29 种情形中，最多的是共有的情况，认定个人财产的情况则相对少。因而，如果要简化判断过程，那么我们只需要记住如何判断个人财产，而笔者为个人财产的判断提供两条公式，这两条公式可以囊括个人财产的所有情形。本文主要基于司法解释、最高院法官著作、各地立法文件以及审判实例，较为详细地梳理了实践中常见的房屋购置情况，并得出一定的结论，希望能为法律人士和非法律人士提供参考和借鉴。或有不周全之处，望各位批评指正。