从恋爱到结婚，买房是人们无法回避的问题。

而价格极高的房产也是婚姻争议中无法回避的焦点。

因此，前言不赘述，让我们进入正文。

耐心看完，你一定会有收获。

01

【导读】

本文讨论的是涉及“结婚买房”问题的法律要点，主要对各类复杂情形进行全面解析，梳理界定房屋权属问题。

我将从以下四个部分展开。（即使经过我的梳理，法律可能仍显晦涩，我也会尝试进行总结）

第一部分：前提性的法律要点，主要包含对共有类型、夫妻共同财产、不动产权属的简要介绍。

第二部分：最核心的法律要点，主要根据婚姻阶段、资金来源、出资方式、产权登记的不同，详尽分析各类不同买房情形下的房屋权属问题，可直接对号入座进行自查。

第三部分：对前一部分的核心法律要点，解释法律逻辑，总结判断规律。

第四部分：外延性的法律要点，主要包含对部分特殊情况的司法裁判观点总结。

（本文所讨论的财产仅限于“房屋”）

02

【前提】

1. 关于共有

根据《民法典》第297、298、299条的规定，法律规定的“共有”有两种类型：按份共有和共同共有。

二者的区别在于：是否对共有房屋存在明确的份额划分。

共同共有是共同享有房屋的所有权，也就是我们常说的对半分，而按份共有则是按照份额享有房屋所有权，也就是按照比例来享有。

《民法典》第308、309条对以往的共有推定进行了调整，现在如果对房屋（共同/按份）共有没有约定或者约定不明确的，视为按份共有。

因此，一般情况下，如果男女双方还没有结婚，此时对房屋的共有也没有明确约定，视为按份共有，这个份额一般按照双方的出资额比例来确定。如果出资额无法确定的，视为等额享有，也就是各占50%，比例相当于共同共有。

如果男女双方已经结婚，此时对房屋的共有如果没有明确约定，则是推定为共同共有。

当然，这只是最简化的情形，往往现实情况会复杂的多。

2. 关于夫妻共同财产

根据《民法典》第1062、1063条规定了夫妻共同财产和个人财产的法定类型。

为结婚所购买的房屋可能涉及共同财产中“受赠的财产”“其他应当归共同所有的财产”两类，以及个人财产中“一方婚前财产”“赠与合同中确定只归一方的财产”“其他应当归一方的财产”三类。

因此，房屋的财产权属问题一方面要受到结婚与否的影响，另一方面也受到出资来源、双方约定等不同因素的影响。

3. 关于不动产权属

根据《民法典》第209条的规定，房屋物权的设立、变更、转让、消灭必须经过依法登记，未经登记不发生效力。因此，如果仅仅签订房屋购买合同，或者以合同来约定房屋权属，法律上是不直接导致享有房屋的所有权。

根据《民法典》第216、217条的规定，不动产权属证书，即房产证，是享有房屋所有权的证明。

因此，房屋产权登记对于房屋权利的归属是至关重要的。

至此，我们已经了解了关于房屋权属的前提性法律要点，在这个基础上，我们可以对核心问题“结婚买房的房屋权属”进行展开了。

03

【核心】

该部分的法律依据为《民法典》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的 解释（一）》（以下简称“司法解释”）。

下文将以“房屋的分割时间”作为依据，将房屋权属界定的类型分为上下两大篇，每一篇按照“购买时间，出资情况，登记情况”穷尽列举39种不同的情形并解析法律要点，大家可以根据自己的情况对号入座。

上篇：未结婚分割

1. 婚前购买，一方全额出资/婚前还清房贷，登记在出资方名下。

法律要点：如无其他约定，房屋属于出资方个人财产。

2. 婚前购买，一方付首付并申请银行贷款，登记在出资方名下。

法律要点：如无其他约定，房屋属于出资方个人财产。

3. 婚前购买，一方全额出资，登记在双方名下。

法律要点：属于双方共有，先按照约定确定共有方式和份额；如无约定，需要综合考虑，一般以公平原则酌情确定未出资方份额（10%-30%）。

4. 婚前购买，一方全额出资，登记在对方名下。

法律要点：一般情况视为出资方附结婚条件的赠与，最终未结婚则出资方可要求返还。

5. 婚前购买，双方出资，登记在双方名下。

法律要点：属于双方共有，先按照约定确定共有方式和份额，没有约定则综合出资比例等各种因素，以公平原则确定双方份额。

6. 婚前购买，双方出资，登记在一方名下。

法律要点：对于未登记一方的出资和共同购房意思需要提供证据证明，否则未登记方的出资按照借款、赠与处理。

7. 婚前购买，因收支混同导致出资模糊，登记在双方名下。

法律要点：属于双方共有，先按照约定确定共有方式和份额，如无约定，结合出资比例因素按照一般共有财产处理。

8. 婚前购买，因收支混同导致出资模糊，登记在一方名下。

法律要点：对于未登记一方的出资和共同购房意思需要证明，有共同购房意思按一般共有财产处理，无共同购房意思按借款、赠与处理。

9. 婚前购买，一方父母全额出资，登记在出资方子女名下。

法律要点：父母出资不等于向子女直接转让房产。根据司法解释第29条，属于对自己子女个人的赠与，房屋属于登记方个人财产。

10. 婚前购买，一方父母全额出资，登记在对方子女名下。

法律要点：根据司法解释第29条，一般属于父母以子女结婚为条件的赠与，双方未结婚可以主张返还出资，除非有证据证明是对登记方个人的赠与。

11. 婚前购买，一方父母全额出资，登记在情侣双方名下。

法律要点：属于双方共有，先按照约定确定共有方式和份额；如无约定，需要综合考虑，一般以公平原则酌情确定未出资方份额（10%-30%）。

12. 婚前购买，一方父母付首付，登记在出资方子女名下。

法律要点：一般推定由登记方贷款并还贷，如无其他约定，房屋属于登记方个人财产。

13. 婚前购买，一方父母付首付，登记在对方子女名下。

法律要点：根据司法解释第29条，一般属于父母以子女结婚为条件的赠与，双方未结婚则按照共同财产处理，先遵循约定，无约定则推定按份共有，可以主张返还出资。

14. 婚前购买，一方父母付首付，登记在情侣双方名下。

法律要点：属于双方共有，先按照约定确定共有方式和份额；如无约定，则推定按份共有。

15. 婚前购买，双方父母出资，登记在一方或双方名下。

法律要点：双方出资行为强化了为结婚而购房的意思表示，一般按照共同财产处理，未结婚可各自要求返还出资。

下篇：离婚时分割

——婚前购买

1. 婚前购买，一方付首付并申请银行贷款，登记在出资方名下。

法律要点：

①根据司法解释第78条，可协议处理，协议不成的房屋归登记方，剩余贷款为其个人债务。婚后共同还贷的款项和对应的增值部分作为夫妻共同财产处理，由登记方对另一方进行补偿。

②除非有证据证明婚后还贷款项属于一方个人婚前财产，一般均认定为用夫妻共同财产还贷。另，如一方还1000，一方还5000，金额差异没有意义，都属于夫妻共同还6000。

2. 婚前购买，一方全额出资，登记在双方名下。

法律要点：如无其他约定，则按照夫妻共同财产分割，适当兼顾双方出资因素。

3. 婚前购买，一方全额出资，登记在对方名下。

法律要点：此种情况多为出资方没有购房资格而产生，除非出资方明确表示归对方一人所有，一般均按照夫妻共同财产处理。

4. 婚前购买，双方出资，登记在双方名下。

法律要点：此种情况包含了一方出首付，另一方贷款的情形。如无其他约定，则按照夫妻共同财产分割，适当兼顾双方出资因素。

5. 婚前购买，双方出资，登记在一方名下。

法律要点：对于未登记一方的出资和共同购房意思需要证明，如能证明系以结婚为目的共同购房，则综合出资比例、共同生活时间等因素按照夫妻共同财产处理。

6. 婚前购买，因收支混同导致出资模糊，登记在双方名下。

法律要点：如无其他约定，则按照夫妻共同财产分割。

7. 婚前购买，因收支混同导致出资模糊，登记在一方名下。

法律要点：一般推定以结婚为目的购买，按照夫妻共同财产处理。

8. 婚前购买，一方父母全额出资，登记在对方子女名下。

法律要点：父母出资不等于向子女直接转让房产。根据司法解释第29条，属于对自己子女个人的赠与，由于双方已结婚，一般作为夫妻共同财产处理，除非有证据证明是对登记方个人的赠与。

9. 婚前购买，一方父母全额出资，登记在双方子女名下。

法律要点：属于双方共有，先按照约定确定共有方式和份额；如无约定，则按照夫妻共同财产分割，适当兼顾双方出资因素。

10. 婚前购买，一方父母付首付，登记在出资方子女名下。

法律要点：一般推定婚后用夫妻共同财产还贷。根据司法解释第78条，可协议处理，协议不成的房屋归登记方，剩余贷款为其个人债务。共同还贷的款项和对应的增值部分作为夫妻共同财产处理，由登记方对另一方进行补偿。

11. 婚前购买，一方父母付首付，登记在对方子女名下。

法律要点：属于双方共有，先按照约定确定共有方式和份额；如无约定，则按照夫妻共同财产处理。

12. 婚前购买，一方父母付首付，登记在情侣二人名下。

法律要点：属于双方共有，先按照约定确定共有方式和份额；如无约定，则按照夫妻共同财产处理。

13. 婚前购买，双方父母出资，登记在一方或双方名下。

法律要点：属于双方共有，先按照约定确定共有方式和份额；如无约定，则综合考虑出资比例、婚姻过错、子女抚养、共同生活时间等因素处理。

——婚后购买

14. 婚后购买，一方婚前个人财产全额出资，登记在出资方名下。

法律要点：属于婚前个人财产在婚后的转化，一般仍为个人财产。

15. 婚后购买，一方婚前个人财产全额出资，登记在双方或对方名下。

法律要点：属于夫妻共同财产，出资因素仅为考虑因素之一，视情况可忽略。

16. 婚后购买，夫妻共同出资，登记在一方或双方名下。

法律要点：无论是以夫妻共同财产出资还是存在以个人婚前财产出资，均属于夫妻共同财产，出资因素仅为考虑因素之一，视情况可忽略。

17. 婚后购买，夫妻共同出资，登记在未成年子女名下。

法律要点：一般将房屋作为夫妻共同财产处理，除非存在明确赠与未成年子女的证据。

18. 婚后购买，夫妻共同出资，登记在夫妻与子女/夫妻一方与子女名下。

法律要点：一般认为属于各登记方共同所有，如无其他约定，推定为共同共有；分割时，考虑到未成年子女未出资，在均等分割基础上适当降低份额。

19. 婚后购买，一方父母全额出资，登记在自己子女名下。

法律要点：根据司法解释第29条、民法典第1062条规定，如无其他约定或明确表示赠与自己子女一人的，属于夫妻共同财产，离婚分割时适当兼顾出资父母方子女的利益。

20. 婚后购买，一方父母全额出资，登记在双方子女名下。

法律要点：如无其他约定，系对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产，离婚分割时适当兼顾出资父母方子女的利益。

21. 婚后购买，一方父母部分出资（首付），夫妻共同还贷，登记在出资方子女名下。

法律要点：此种情形下父母出资是否仅是对自己子女的赠与是主要争议点，明确约定非常重要。房屋一般属于夫妻共同财产，父母出资一定程度上影响分割比例。

22. 婚后购买，一方父母部分出资（首付），夫妻共同还贷，登记在双方/对方子女名下。

法律要点：如无其他约定，系对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产，离婚分割时适当兼顾出资父母方子女的利益。

23. 婚后购买，双方父母出资，登记在一方名下。

法律要点：如无其他约定，属于夫妻共同财产，父母出资一定程度上影响分割比例。

24. 婚后购买，双方父母出资，登记在双方名下。

法律要点：如无其他约定，属于夫妻共同财产，父母出资一定程度上影响分割比例。

03

【总结】

如果你逐条看完了前面39中情形，不知道你是否已经晕眩。

如果你直接跳到了这里，那你只能先看到我的抱歉——我高估了我自己：

“法律的生命在于经验而不在逻辑”，法律的规定确实有其逻辑，但是法律也是实践性的，法院往往会对于各类情形根据经验作出判断。

因此，我只能整理出以下心得：

1. 如果你有疑问，还是建议去请教律师。

（家家有本难念的经，我深感这不是一句话就可以说清的。你可以将自己的情况详细说明一下，让律师帮你分析判断。房屋一事，重大，且复杂，因此最怕一知半解，类似百度、抖音自学法可能并非良策。当然，也欢迎和我交流）

2. 财产协议（约定）很重要，很重要，很重要！

（无论是婚前还是婚后，男女双方协商签订一份财产协议非常重要，而房屋只是财产的一种，通过前述的39种情形中已经可以看出：绝大多数时候都是遵循双方约定优先的原则，可见明确约定的重要性）

3. 房屋权属的确定大体上遵循这一口诀：

具体归属看约定，婚前婚后有区别，是否共有看登记。

父母出资为赠与，出资多少影响小，没有说明赠双方。

一般情况，婚前偏向个人财产，婚后偏向共同财产（仍需具体问题具体分析）。

（该口诀的使用方法为：仅供参考。使用遇到障碍，请转第一条心得）

04

【外延】

接下来是对前述39种情形之外，特殊情形的法律要点梳理。

1. 如果对于夫妻共同财产的房屋，离婚时，离婚协议中仅约定各方出资、还贷金额的归属，并继续保持对房屋共同共有状况，而并未确定离婚后房屋归属或具体分割方案的，仍视为对房屋权属份额没有达成约定。

2. 法院对属于夫妻共同财产的房屋，会根据双方出资贡献等情况，结合照顾女方、子女、无过错方等原则，判决该房屋归属于夫妻一方所有，由该方向另一方支付房屋折价款。

3. 离婚时如果双方还没有取得房屋的完全所有权的，法院不会判决房屋所有权的归属，会根据实际情况判决由当事人使用。取得房屋完全所有权以后还有争议的，可以另行起诉。

以上。