【案情简介】

郑先生与方女士因感情破裂，方女士向法院提起离婚诉讼。在该离婚案件审理期间，郑先生在未告知方女士、也未征得其同意的情况下，与案外人刘某签订《房屋买卖合同》，将双方婚后共同购买、登记在郑先生一人名下的房产出售，并收取了大部分购房款，但未过户登记。方女士得知后，立即向审理离婚案件的法院申请财产保全，并另案起诉，请求确认郑先生与刘某签订的房屋买卖合同无效。法院经审理认为，涉案房屋为夫妻共同财产，郑先生在离婚诉讼期间擅自出售，属于无权处分。对于合同的效力，法院重点审查了买受人刘某是否构成“善意取得”。由于房屋未过户，刘某不构成“善意”。法院最终判决支持了方女士的诉讼请求，确认该买卖合同无效。

【刘颖新律师评议】

《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十八条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。人民法院认定买受人属于善意取得、认定房屋买卖合同有效的条件为：1、第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;2、买受人支付了符合市场价值的合理对价;3、买受人已经办理了房屋产权登记手续。本案中，刘某未办理过户登记，不满足善意取得条件，因此方女士可主张合同无效。

【相关法律】

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

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