【案情简介】

陈某如、孙某敏共同向某银行上海市静安支行（以下简称某银行静 安支行）贷款7000000元，提供其名下某处房屋作为担保，并于2013年 2月18日办理房产抵押登记证明。该项债权除抵押物担保以外，还设有保 证担保。届期，陈某如、孙某敏未履行还款义务，担保人亦未履行相应 的担保责任。后某银行静安支行诉至上海市静安区人民法院（以下简称 静安法院），静安法院判决陈某如等履行还款义务。因各被告未按期履 行生效判决书确定的付款义务，某银行静安支行向静安法院申请强制执 行。 2018年3月，静安法院依法裁定拍卖陈某如名下某处房屋以清偿债务 。案外人李某提起执行异议之诉，主张其与陈某如于2011年1月1日签订 房屋租赁合同，期限为2011年1月1日至2026年12月31日，合同签订后 ，该处房屋一直由其占有使用，并提供《房屋租赁合同》、租金《收据 》、物业费、电费、燃气费缴纳凭证等证明所述内容，请求法院对该处 房屋附租约拍卖。

【刘颖新律评议】

1. 针对抵押房产进行拍卖时，案外人以租赁合同主张房屋应当附租 约拍卖并提供了相应证据的，人民法院应当首先审查租赁行为的真伪。 对于以虚假租赁合同主张房屋附租约拍卖的，人民法院不予支持。 2.对于租赁行为真伪的审查，具体可以从以下几方面进行：一是查明租 赁合同签订的时间。对于在查封或者设置抵押权之前签订的合同，应结 合其他证据判定其是否属于“倒签”行为。重点审查是否存在一次性签 订超长租赁期限的情形。二是查明房屋的实际占有使用状况。占有是租 赁权公示的一般表现形态，可以结合物业费、水电煤、装修协议等证据 综合判定案外人是否实际占有使用房屋。三是查明租金支付情况。实际 支付租金是判断租赁关系具有真实性的重要依据。对于大额租金的支付 ，应以银行转账凭证为据。对声称以现金结算，并一次性支付全部租金 的主张，由于明显不符合日常交易习惯，一般不予采信。

【相关法律】

《最高人民法院关于适用的解释》第309条

《最高人民法院关于适用的解释》第310条