【案情简介】

2015年8月25日，甲公司与某某农商行签订了借款 及抵押合同，将甲公司名下案涉房地产抵押给某某农商行，双方于当日 办理抵押登记并领取了他项权证书。同年9月25日，案外人乙公司与甲公 司签订了租赁合同，约定将案涉房地产出租给乙公司使用，租赁期限为 2015年9月25日到2033年9月24日，租赁费用482万元。租赁合同自双方签字之日起生效。

【刘颖新律师评议】

订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押 权。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该 权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的 实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，抵押权 设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权 将租赁权除去后进行拍卖。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第405条

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第28条