80岁的吴老太想将唯一住房赠与孙子，但三个子女强烈反对。这种跨代赠与涉及多重法律问题：

首先看赠与效力。根据民法典第663条，赠与人有权自主处分财产，但需注意：

1. 行为能力：建议提前做民事行为能力鉴定

2. 意思表示真实：最好采用公证赠与形式

3. 特殊保护：若子女中有缺乏劳动能力且无生活来源者，可主张必留份

其次是税务成本。直系亲属赠与需缴纳3%契税，但非直系赠与（祖孙）还涉及：

• 20%个人所得税（按核定价格）

• 5.6%增值税（满2年免）

• 0.05%印花税

最关键的是居住保障。建议采取"赠与+居住权登记"组合方案：

1. 办理赠与过户同时设立终身居住权

2. 在合同中明确"反向赡养"条款

3. 公证监督条款（如孙子需定期探望）

上海静安区2023年有个典型案例：老人将房产赠与孙子后，通过居住权登记继续居住，并约定孙子每月支付3000元赡养费。后孙子违约，法院支持老人从房产租金中直接扣划费用。这种"附条件赠与"模式更具保障。