基本案情

2023年，上海市徐汇区的赵女士与丈夫孙先生结婚十年，婚后共同购买了一套价值600万元的商品房，登记在双方名下。2025年，孙先生因投资失败欠下巨额债务，未经赵女士同意，擅自与购房人王某签订房屋买卖合同，以500万元（低于市场价20%）的价格将房屋出售，并完成过户登记。赵女士发现后，立即向法院起诉，要求确认合同无效并追回房屋。王某则主张自己“善意购买”，已支付合理对价并完成过户，房屋应归其所有。

争议焦点

  1. 夫妻一方擅自出售共有房屋，另一方能否追回？

赵女士认为：“房屋是婚后共同财产，孙先生无权单独处分，合同应无效。”王某反驳：“我支付了合理对价且已过户，符合善意取得，房屋应归我。”

  2. 如何认定“善意取得”？王某是否符合条件？

根据《民法典》第311条，善意取得需满足三个条件：

     受让人受让时是善意的；

     以合理价格转让；

     已办理产权登记。

本案中，王某虽支付了500万元，但价格明显低于市场价；且孙先生出售时未提供赵女士的同意证明，王某是否“善意”存疑。

  3. 若无法追回房屋，赵女士能否要求赔偿？

赵女士主张：“即使房屋追不回，孙先生也应赔偿我的损失。”孙先生则认为：“债务是我个人行为，与赵女士无关。”

法院判决

  1. 驳回“确认合同无效”请求，认定王某不构成善意取得

法院审查发现：

     王某作为购房人，未核实孙先生是否取得赵女士同意，未要求提供共有人同意出售的书面证明，存在重大过失；

     房屋成交价500万元明显低于市场价600万元，不属于“合理价格”；

     虽已过户，但因王某不符合善意取得前两个条件，法院认定其不构成善意取得。

根据《民法典》第311条，法院判决：房屋买卖合同无效，王某需返还房屋。

  2. 孙先生擅自处分共有财产，需赔偿赵女士损失

法院指出，孙先生的行为严重损害赵女士的财产权益，即使房屋被追回，赵女士仍有权要求赔偿。最终判决：

     房屋归赵女士与孙先生共同所有（因已过户至王某名下，实际需由王某返还）；

     孙先生需向赵女士支付房屋差价损失100万元（市场价600万-成交价500万）；

     孙先生承担本案诉讼费用。

刘颖新律师建议

  1. 购房时务必核实共有人同意，避免“善意取得”陷阱

     购买二手房时，要求卖方提供配偶同意出售的书面证明（如公证授权书）；

     查询房屋产权登记信息，确认是否为共有财产；

     避免以明显低于市场价的价格购房，否则可能被认定为“非善意”。

  2. 夫妻一方擅自卖房，另一方需及时采取法律措施

     申请异议登记：向不动产登记中心申请异议登记，阻止房屋过户；

     起诉确认合同无效：在知道或应当知道卖房事实后3年内起诉，逾期可能丧失胜诉权；

     要求赔偿损失：若房屋已被第三人善意取得，可要求擅自卖房方赔偿房屋差价、租金损失等。

  3. 婚内可签订财产协议，明确房产处置规则

     夫妻可通过书面协议约定“房屋属共同所有，任何一方出售需双方同意”，并公证；

     再婚家庭建议签订《婚前财产协议》，区分婚前婚后财产，避免纠纷。

  4. 警惕“低价出售”背后的法律风险

     若房屋成交价低于市场价20%以上，法院可能认定不属于“合理价格”，第三人无法善意取得；

     购房人需保留支付凭证、评估报告等证据，证明价格合理。

案例启示：

夫妻共同财产受法律保护，一方擅自处分可能面临合同无效、赔偿损失等后果。建议公众：

  购房前核实产权：避免因“善意取得”纠纷陷入诉讼；

  及时维权：发现配偶擅自卖房后，立即采取法律措施；

  提前规划：通过协议明确财产归属，减少纠纷风险。

法律不保护“权利的睡眠者”，但会守护“证据的充分者”——提前准备，方能守护财产安全。如果您有更多相关问题，请拨打刘颖新律师的电话：13671295837进行咨询。