基本案情

2018年，北京朝阳区的张先生与李女士登记结婚。婚后，张先生用婚前个人存款100万元支付首付，购买了一套总价300万元的商品房（贷款200万元），并登记在自己名下。婚后，夫妻共同还贷（每月1万元，其中张先生个人收入还贷6000元，李女士收入还贷4000元）。至2025年，因感情破裂协议离婚时，房屋市场价已涨至800万元，剩余贷款本金120万元。双方就房屋增值部分（500万元）的归属产生争议：张先生主张“增值是市场行为，与李女士无关”；李女士则要求分割共同还贷对应的增值部分（约200万元）。

争议焦点

1. 房屋增值部分是否属于夫妻共同财产？

张先生认为：“房子是我婚前买的，增值是市场自然上涨，李女士没出一分钱首付，不该分钱。”李女士反驳：“婚后我们一起还贷，增值部分当然有我的份！”

2. 共同还贷部分对应的增值如何计算？

双方对计算公式存在分歧：张先生主张按“共同还贷总额÷购房总价×增值额”计算；李女士则认为应按“共同还贷本金占首付比例”分配，且需考虑利息支出。

3. 个人还贷部分（张先生用婚前财产还贷）是否影响增值分配？

张先生婚后用个人收入还贷6000元/月，是否应排除这部分对应的增值？李女士主张“婚后收入属共同财产，即使来自张先生，也应用于共同还贷”。

法院判决

1. 明确房屋增值部分的归属规则：共同还贷部分对应增值属共同财产

法院依据《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第78条，认定：

     婚前购房且登记在一方名下的房屋，婚后共同还贷及对应增值部分属夫妻共同财产；

     婚前首付及婚前个人还贷部分（如有证据证明）属个人财产，不参与分割。

本案中，张先生婚前首付100万元属个人财产，但婚后共同还贷84万元（7年×12万/年）及对应增值部分属共同财产。

2. 采用法定公式计算共同还贷对应的增值额

法院采用最高院推荐的公式：

共同还贷增值额=夫妻共同还贷本金×（房屋现值÷购房成本）

其中：

     购房成本=首付100万+贷款200万+利息（按等额本息计算，7年利息约40万）=340万；

     共同还贷本金=84万（利息部分不参与增值分配）；

     房屋现值=800万。

计算得：

共同还贷增值额=84万×（800万÷340万）≈197.65万

李女士可分得一半，即约98.83万元。

3. 驳回张先生“排除个人还贷增值”的主张

法院指出，张先生婚后收入（包括还贷的6000元/月）属夫妻共同财产，除非能证明该部分资金来自婚前财产且未混同，否则应视为共同还贷。本案中，张先生未提供证据证明其婚后收入属个人财产，故全部还贷均视为共同还贷。

4. 房屋归属与补偿方案

法院判决：

     房屋归张先生所有（因首付及大部分贷款由其承担）；

     张先生需向李女士支付补偿款98.83万元（共同还贷增值的一半）；

     剩余贷款120万元由张先生继续偿还。

刘颖新律师建议

1. 保留还贷资金来源证据，避免“个人还贷”被认定为共同还贷

     若婚后用个人财产还贷（如婚前存款、继承所得），需单独开户并保留转账记录；

     共同还贷部分建议使用夫妻共同账户，避免资金混同。

2. 提前约定房屋归属及增值分配方式

     婚前或婚后可签订《财产协议》，明确“房屋归出资方所有，但共同还贷及增值部分按比例补偿”；

     协议需公证或书面签字，避免口头约定无效。

3. 离婚时主动申请房屋价值评估

     若双方对房屋现值有争议，可共同委托或申请法院指定评估机构，确保增值额计算准确；

     评估时点通常为“起诉时”或“协议离婚时”，以市场价为准。

4. 警惕“假离婚避债”或“转移财产”风险

     部分人通过“假离婚”将房屋过户至一方名下，再复婚以规避债务或税费，此类行为可能被认定为“恶意转移财产”，导致分割时少分或不分；

     离婚后发现对方隐藏、转移房屋增值收益的，可在3年内起诉要求重新分割。

5. 再婚家庭建议区分婚前婚后还贷

     再婚前购房的，可通过协议约定“婚后还贷部分及增值归还贷方所有”，但需对方签字确认；

     婚后用共同财产还贷的，无论登记在谁名下，增值部分均属共同财产。

案例启示：

房屋增值分割的核心是“共同还贷部分对应增值属共同财产”。建议公众：

 明确资金来源：婚前首付与婚后还贷需界限清晰；

 依法计算补偿：采用法定公式，避免自行估算引发纠纷；

 提前规划协议：通过书面约定减少离婚时的争议。

法律不保护“权利的模糊者”，但会守护“证据的充分者”——提前准备，方能守护财产权益。如果您有更多相关问题，请拨打刘颖新律师的电话：13671295837进行咨询。