基本案情25年，广州市天河区一栋老式居民楼内，75岁的陈伯因突发心梗离世，未留下遗嘱。其独子陈先生在整理遗物时发现，父亲名下可能有一套位于越秀区的房产，但房产证、购房合同等关键文件均未找到。与此同时，陈伯的远房侄子陈某突然现身，声称“叔叔生前曾口头承诺将房产赠予我”，并试图通过社区调解占据房产。

陈先生怀疑父亲另有房产未登记，或存在隐匿财产的情况，遂向广州市不动产登记中心申请查询父亲名下的房产信息，但因材料不全被拒。双方争执不下，最终诉至法院。

争议焦点

  1. 继承人如何合法查询被继承人的房产信息？

陈先生认为：“我是法定继承人，有权查询父亲名下的所有房产。”陈某则反驳：“你连房产证都找不到，凭什么说房产归你？”不动产登记中心则要求提供完整材料，否则不予查询。

  2. 口头赠予是否有效？隐匿财产如何认定？

陈某提供邻居证言称“陈伯曾多次表示将房产留给侄子”，但无书面证据。陈先生则质疑：“若父亲真有赠予意愿，为何不立遗嘱？”

  3. 查询房产信息时，需提交哪些关键材料？

陈先生首次查询时仅携带身份证和死亡证明，被登记中心以“缺乏亲属关系证明”为由拒绝。如何准备完整材料成为争议关键。

法院判决

  1. 明确继承人查询房产信息的合法途径及材料要求

法院依据《不动产登记资料查询暂行办法》，认定：

      继承人查询被继承人房产信息，需提交以下材料：

          查询申请书（原件）；

          继承人身份证明（身份证、户口本）；

          被继承人死亡证明（医院死亡证明或公安户籍注销证明）；

          亲属关系证明（户口本、出生证明或居委会证明）；

          如涉及遗嘱继承，需提供公证遗嘱或遗赠公证书。

      本案中，陈先生首次查询时未提交亲属关系证明，导致被拒；补交材料后，登记中心应依法提供查询服务。

  2. 驳回“口头赠予”主张，认定无书面证据的赠予无效

法院指出，根据《民法典》第1138条，遗嘱需以书面或录音录像形式订立，口头表述不具法律效力。陈某提供的邻居证言属间接证据，无法证明陈伯存在赠予房产的真实意思表示，故驳回其主张。

  3. 要求不动产登记中心配合查询，并依法分割房产

法院判决：

      不动产登记中心应在收到完整材料后5个工作日内，向陈先生提供陈伯名下所有房产的登记信息（包括地址、面积、产权归属）；

      若查询结果显示房产属陈伯个人财产，则由陈先生作为唯一法定继承人继承；

      若存在其他继承人（如陈伯的配偶、父母，但本案中均已去世），则按法定继承均分。

刘颖新律师建议

  1. 查询房产信息前，务必准备完整材料

      继承人需携带：身份证、户口本（证明亲属关系）、被继承人死亡证明、查询申请书；

      若委托律师或他人查询，需提供公证授权委托书及双方身份证明；

      若涉及遗嘱继承，需提前办理遗嘱公证，避免因材料不全被拒。

  2. 警惕“口头赠予”陷阱，坚持书面证据优先

      口头承诺无法律效力，即使有多人作证，法院也不会采纳；

      若被继承人生前有赠予意愿，应督促其立书面遗嘱或签订赠与合同，并办理公证；

      隐匿财产可能构成侵权，继承人可通过法院申请调查令，查询被继承人名下的银行流水、税务记录等，追溯财产去向。

  3. 多渠道查询房产信息，避免遗漏

      不动产登记中心：查询房产登记信息（最权威）；

      房产交易中心：查询房屋买卖、转让记录（了解房产流转历史）；

      社区/派出所：查询被继承人的户籍档案（可能包含家庭成员信息）；

      专业调查机构：委托具备资质的机构通过走访邻居、查询税务记录等方式补充信息（需确保合法合规）。

  4. 提前规划遗产，避免纠纷升级

      建议老年人通过遗嘱、遗赠扶养协议等工具明确财产归属；

      定期整理资产清单，告知继承人房产位置、钥匙存放处等关键信息；

      再婚家庭可签订婚前财产协议，区分婚前婚后财产，减少继承争议。

案例启示：

房产继承纠纷中，“查清财产”是第一步。继承人需依法查询房产信息，避免因材料不全或证据不足陷入被动。同时，应警惕“口头承诺”的风险，坚持书面证据优先。建议公众：

   提前规划：通过遗嘱、财产协议等工具明确财产归属；

   依法查询：准备完整材料，通过正规渠道获取房产信息；

   咨询专业：遇到复杂情况时，及时联系律师或遗产规划师，确保权益不受损。

法律不保护“权利的睡眠者”，但会守护“程序的正义者”——提前准备，方能从容应对继承难题。如果您有更多相关问题，请拨打刘颖新律师的电话：13671295837进行咨询。