基本案情

赵家祖宅位于浙江省某古镇，始建于1940年，由赵家祖辈出资建造并居住至今。1950年代土地改革时，因政策调整未办理土地使用权证；1980年代全国开展房屋产权登记，赵家因搬迁至外地工作未及时申请，导致房屋至今无权属证书。2020年，古镇进行旧城改造，赵家祖宅被列入拆迁范围。拆迁方要求赵家提供产权证明，否则按“无主房”处理。赵家第三代赵明向当地房管部门申请确权，但因缺乏建房审批文件、土地证等材料被拒。与此同时，赵明堂兄赵强以“祖宅系家族共有”为由提出异议，主张自己也有权分割拆迁补偿。双方协商无果后，赵明诉至法院。

争议焦点

1. 历史原因导致的权属材料缺失，能否以“实际占有使用”作为确权依据？

赵明认为，赵家连续三代居住祖宅超过80年，且有邻居证言、水电费缴纳记录等证明实际占有，应认定为合法产权；房管部门则主张，无权属证书或建房审批文件，无法确认产权归属。

2. 堂兄赵强是否构成共有权人？

赵强主张，祖宅系家族祖辈共同建造，其作为直系血亲应享有份额；赵明则认为，赵强家族早已分家并迁出，无权主张权利。

法院判决

法院经审理认定：

1. 历史遗留问题适用“特殊确权规则”

根据《民法典》第二百三十一条及司法解释，因历史原因未办理权属登记的房屋，可结合建房事实、实际占有使用情况、连续居住年限等证据综合认定产权。本案中，赵家祖宅建造于1940年，远早于现行物权法实施时间，且赵家连续三代实际占有使用，无争议或他项权利登记，应认定为赵家合法财产。

2. 赵强主张共有缺乏证据支持

赵强未提供分家协议、出资证明或共同居住记录等证据，证明其对祖宅享有共有权；相反，赵明提供的族谱、邻居证言等证据显示，赵强家族已于1960年代分家并迁出，与祖宅无实际关联。因此，法院驳回赵强的共有主张。

3. 判决结果

法院判决赵家祖宅产权归赵明代表的赵家后裔所有，拆迁补偿款由赵明领取；同时，责令房管部门为赵家补办不动产权证书。

刘颖新律师建议

1. 收集“实际占有使用”的连续证据：

历史遗留房屋确权时，重点收集水电费缴纳记录、邻居证言、社区证明、历史照片等材料，证明房屋由申请人长期实际占有使用。

2. 追溯建房事实与资金来源：

若房屋由祖辈建造，可通过族谱、建房合同（如有）、证人证言等证据，证明建造时间、出资人及初始权属，排除他人共有主张。

3. 申请政府协助调查历史档案：

向当地档案馆、房管部门申请调取土地改革、城乡规划等历史档案，可能存在未公开的权属登记信息或政策文件，辅助证明产权。

4. 谨慎处理亲属共有争议：

若其他亲属提出共有主张，需审查分家协议、继承文件等证据；无书面协议时，以“实际占有使用”优先于血缘关系认定权属。

历史原因导致的权属材料缺失，并非确权“绝路”。通过收集实际占有使用证据、追溯建房事实、申请政府协助，仍可依法认定产权。实践中，建议尽早委托律师介入，系统梳理证据链，提高确权成功率。如果您有更多问题，请拨打刘颖新律师的电话：13671295837进行咨询。