基本案情

陈先生与林女士于2015年结婚，婚后共同居住在陈先生婚前全款购买的商品房中。2023年，双方签订《婚内财产协议》，明确约定该房产归林女士单独所有，但未办理产权变更登记。2024年，陈先生因经营需要向银行借款200万元，并将该房产作为抵押物（未告知林女士）。2025年，陈先生因资金链断裂无力偿还贷款，银行诉至法院，要求拍卖房产以清偿债务。林女士主张房产已通过协议归其所有，银行无权处置；银行则认为房产未变更登记，仍属夫妻共同财产，抵押有效。

争议焦点

  1. 夫妻内部财产约定能否对抗第三人？

林女士认为，根据《婚内财产协议》，房产已归其单独所有，银行作为第三人无权主张权利；银行则主张，未办理产权变更登记的房产仍属夫妻共同财产，抵押行为合法有效。

  2. 第三人“知情”的认定标准如何？

银行是否属于“不知情第三人”？林女士能否以协议为由排除银行的抵押权？

法院判决

法院经审理认定：

  1. 未登记的财产约定仅对夫妻内部有效

根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。陈先生与林女士虽签订协议约定房产归林女士所有，但未办理产权变更登记，该约定仅在夫妻内部产生效力，不能对抗外部第三人。

  2. 银行作为善意第三人，抵押权受保护

银行在发放贷款时，依据不动产登记信息确认房产为陈先生所有，并依法办理抵押登记，属于善意第三人。林女士未提供证据证明银行明知其夫妻财产约定，故银行有权就抵押房产优先受偿。

  3. 判决结果

法院判决银行对抵押房产享有优先受偿权，林女士可依据《婚内财产协议》向陈先生追偿，但不得对抗银行的抵押权。

刘颖新律师建议

  1. 及时办理产权变更登记：

夫妻签订财产约定后，应尽快办理不动产变更登记，使物权变动与协议内容一致，避免因未登记导致对第三人无效。

  2. 交易时主动告知第三人：

若涉及房产交易或抵押，夫妻一方应向交易相对方明确告知财产约定内容，并留存书面证据（如告知函、签字确认文件），降低被认定为“不知情第三人”的风险。

  3. 谨慎选择抵押物：

以夫妻共同财产设定抵押时，需经双方共同同意并办理登记。若一方擅自抵押，另一方可通过诉讼主张抵押无效，但需承担举证责任。

  4. 定期核查房产登记状态：

夫妻可定期通过不动产登记中心查询房产登记信息，确保登记内容与实际权属一致，避免因信息滞后引发纠纷。

夫妻财产约定具有内部效力，但若未通过登记或告知第三人，可能无法对抗外部债权。实践中，建议通过“协议+登记+告知”三重保障，确保财产权属清晰，降低法律风险。如果您有更多问题，请拨打刘颖新律师的电话：13671295837进行咨询。