基本案情

贾某某与王某某系夫妻关系，育有王某甲、王某乙两兄弟。1985年，贾某某与王某某以6300元的价格购买了六间新购房（以下简称“新房”）。不幸的是，王某某于1992年去世。1986年，贾某某、王某某、王某甲、王某乙四人签订了一份分家协议，协议中明确规定了家庭财产的分配，包括新房的分配。协议规定，新房的西四间归王某某（已故，视为由继承人继承），东二间在贾某某与王某某去世后，由王某甲与王某乙各继承一间。同时，协议还约定了购买房屋的债务由王某甲承担。

1989年，王某甲取得了新房六间的所有权权属证明，并在1997年为该房屋办理了集体土地建设用地使用证。然而，随着时间推移，贾某某与王某甲之间的关系恶化，贾某某遂向法院提起诉讼，要求确认自己对新房东二间的所有权和居住权。

刘颖新律师评析：

本案的核心在于贾某某是否享有新房东二间的居住权。根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条和第三百六十七条的规定，居住权可以通过合同设立，并需要采用书面形式。本案中，分家协议虽然未明确提及“居住权”这一法律术语，但协议内容实质上是家庭成员之间对家庭共有财产的分割，并约定了贾某某在生前对新房东二间的居住使用权。这一约定符合居住权的设立要求，即“以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利”。

山东省莱西市人民法院在审理中认为，分家协议是家庭成员真实意思表示，不违背公序良俗，且已实际履行多年，因此合法有效。贾某某基于该协议享有新房东二间的居住权，该权利可以对抗包括所有权人在内的一切人。

本案中，王某甲作为新房的所有权人，与贾某某的居住权产生了冲突。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，居住权的设立、变更和消灭应记载于不动产登记簿，但实践中往往存在未登记的情况。本案即属于此类情形，尽管未办理登记，但分家协议已实际履行多年，法院据此认定居住权成立。

在处理所有权与居住权的冲突时，法院强调了居住权的实际履行和信赖保护原则。即便未进行登记，但基于双方的实际履行和信赖关系，居住权仍然有效。因此，王某甲作为所有权人，必须尊重贾某某的居住权，不得无故妨碍其居住使用。

最终，法院支持了贾某某的诉讼请求，确认其对新房东二间享有居住权。这一判决不仅保护了贾某某的合法权益，也为类似案件提供了重要的参考。它表明，在家庭成员之间因财产分割产生的纠纷中，法院将综合考虑协议内容、实际履行情况、公序良俗等因素，合理认定居住权的成立与效力。

此外，本案还提醒我们，在处理家庭财产时，应尽可能采用书面形式明确权利义务关系，并及时办理相关登记手续。这样不仅可以减少纠纷的发生，也有助于在纠纷发生时更好地维护自身权益。

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