【基本案情】

丁某与杜某签订房屋买卖合同，约定杜某以现状按套将涉案房屋售予丁某。涉案房屋为杜某与刘某的夫妻共同财产，杜某出售该房屋未经刘某同意。后杜某向丁某发出《通知书》要求解除涉案合同。丁某以杜某拒绝履行合同义务为由提起本案诉讼，要求杜某支付违约金121,800元。该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决杜某支付违约金121,800元予丁某。

【刘颖新律师评析】

出卖人未经配偶同意就追认出售夫妻共同财产，构成无权处分行为，但这不属于合同无效的法定事由，不影响涉案《房屋买卖合同》对出卖人个人发生法律效力。出卖人未经配偶同意出售夫妻共同财产，导致合同无法履行，构成根本违约，应承担违约责任。

出卖人未经配偶同意出售夫妻共有房屋，导致房屋买卖合同无法履行的，不影响出卖人承担违约责任。

买受人在签订合同时应仔细查看房屋不动产权证的权属人，核实房屋是否属于夫妻共同财产。如房屋属于出卖人夫妻共同财产，买受人在订立合同时应要求出卖人夫妻在房屋买卖合同上共同签名确认，避免因出卖人单方处分夫妻共同财产导致合同无法履行。

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