【基本案情】

唐、宋二人系夫妻关系，共有房屋登记在唐某名下，未登记共有人。唐某隐瞒配偶真实情况，由案外人阮某以宋某名义签署《同意出售证明》，将房屋出售给冷某。之后宋某提起确权诉讼，经生效文书确认并经强制执行办理了案涉房屋所有权变更登记（唐、宋按份共有，各占50%），导致唐某与冷某未能办理房屋过户登记，网签合同亦被撤销。冷某诉称唐某隐瞒房屋共有权人事实真相，行为构成欺诈，诉请判令撤销房屋买卖合同，唐某赔偿房屋差价损失。法院认为，唐某故意隐瞒配偶情况，由他人冒充共有人签署《同意出售证明》，最终导致合同无法履行，构成欺诈。法院结合冷某在网签合同被撤销前已知晓相关情况等事实，判令唐某赔偿冷某房屋差价损失98万元。

【刘颖新律师评析】

在这个案例中，关键问题在于唐某未经配偶宋某同意，擅自出售夫妻共有房屋，并且采取了不正当手段隐瞒共有人情况。

首先，从法律角度来看，夫妻共有房屋的处分通常需要夫妻双方共同同意。唐某的单方面出售行为本身就存在法律瑕疵。

其次，唐某让案外人阮某冒充宋某签署《同意出售证明》，这种欺诈行为严重违反了诚实信用原则和合同交易的基本准则。

冷某在交易过程中，虽然最终未能成功完成房屋过户，但在网签合同被撤销前已知晓相关情况。法院在判决时，充分考虑了各方的责任和实际情况。

对于唐某，其欺诈行为是导致合同无法履行的根本原因，应当承担主要责任。法院判令其赔偿冷某房屋差价损失 98 万元，体现了对冷某权益的一定保护，同时也是对唐某欺诈行为的惩戒。

对于冷某，虽然其在交易中存在一定的疏忽，但相较于唐某的故意欺诈行为，其过错程度相对较小。

这个案例提醒了在房屋买卖交易中，买方应谨慎核实房屋的产权情况，卖方应遵守法律和诚信原则，如实告知房屋的相关信息。同时也表明，违反法律和诚信原则的行为将受到法律的制裁。

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