一、基本案情

　　近日，北京市朝阳区人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案，由于交易时房屋为夫妻共同财产，且未经配偶同意侵害其利益，判决买卖合同无效。

　　原告王女士与李先生原系夫妻。2008年，双方婚姻关系存续期间购买了涉案房屋。2014年下半年，李先生告知王女士，欲将涉案房屋租给赵先生与刘女士，虽遭到王女士极力反对，但李先生执意将房屋门卡、钥匙等交付赵先生与刘女士。

　　2020年，王女士与李先生离婚，约定涉案房屋归王女士所有，房屋贷款由王女士偿还。王女士向赵先生、刘女士提出收回房屋，但遭到拒绝，此时王女士才得知在其不知情的情况下，2016年李先生与赵先生签订了房屋买卖合同，以550万元将房屋卖给赵先生，且售卖价格远低于当时房屋市价。王女士认为李先生在签订房屋买卖合同时，涉案房屋系她与李先生的夫妻共同财产，李先生无权出售房屋。现双方协商未果，故王女士将李先生、赵先生、刘女士诉至法院。

　　被告赵先生、刘女士辩称，2014年6月，其夫妇二人与李先生、王女士以口头方式达成房屋买卖合同，约定将李先生、王女士名下的涉案房屋出售给他们，购房款为550万元。口头协议达成当月，李先生与王女士将房屋交付给他们，房屋一直由其夫妇居住，相关费用也一直由其夫妇缴纳。2014年7月5日，赵先生转账支付购房款300万元。2016年4月24日，李先生与赵先生补签了《北京市存量房屋买卖合同》。2016年6月30日，赵先生又转账支付购房款200万元。在口头达成房屋买卖合同时，李先生与王女士告诉他们涉案房屋有贷款尚未偿还，且李先生与王女士希望使用房屋的学区名额，故其未支付剩余50万元购房款，亦未催促办理房屋过户手续。现其认为房屋买卖合同是各方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，故不同意王女士的诉讼请求。

在案件审理过程中，李先生表示其没有将出售房屋的事情告知王女士。其有求于赵先生的叔叔，故在明知房屋交易价格较低的情况下，将房屋出售给赵先生。同时，法院依王女士申请，委托房地产评估公司对涉案房屋在2014年6月15日的市场价值进行评估，评估价格为952万元。

二、裁判结果

　　法院审理后认为，涉案的《北京市存量房屋买卖合同》签署人是李先生与赵先生，刘女士在庭审中明确表示追认赵先生签订合同的行为。在赵先生、刘女士未能提供充足有效的证据证明其与李先生、王女士就购买房屋达成口头约定的情况下，该合同应当认定为李先生与赵先生、刘女士签订的合同。

　　购买房屋无论对于出卖人，还是买受人而言均属于重大事项。按照交易惯例，出卖人、买受人应当知悉买卖的房屋市场价格，故法院据此认定李先生、赵先生、刘女士在达成房屋买卖合意时知悉涉案房屋的市场交易价格。通过法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见，李先生与赵先生、刘女士约定的房屋价格远远低于该房屋的市场交易价格，而该行为客观上对于王女士的利益造成了损害，法院认定李先生与赵先生、刘女士构成恶意串通，损害了第三人利益。鉴于此，李先生与赵先生、刘女士于2016年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属于无效合同。

　　关于王女士要求赵先生、刘女士返还房屋的诉讼请求，因房屋买卖合同是李先生与赵先生、刘女士签订的，赵先生、刘女士基于该合同居住使用了涉案房屋，王女士不是房屋买卖合同的缔约人。现该房屋买卖合同虽被法院确认为无效合同，但王女士基于房屋买卖合同纠纷要求赵先生、刘女士返还房屋，缺乏相应的法律依据，故法院对于王女士的该项诉讼请求，不予支持。

三、法官说法

　　《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。即恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同为无效合同。

　　合同的无效，也分为绝对无效与相对无效。对于恶意串通损害国家、集体利益的合同，属绝对无效合同，在诉讼过程中法院可依职权进行审查，主动确认合同无效。对于恶意串通损害第三人利益的合同，属相对无效合同，在当事人不主李合同无效的情况下，法院不主动审查合同效力。该案属侵犯特定第三人利益合同，系相对无效的合同，法院依王女士的诉讼请求依法对涉案合同效力进行了审查。

　　本案中，涉案房屋的鉴定价值是952万元，而赵先生与李先生的交易价格为550万元。房屋买卖对赵先生、李先生均是人生重大事项，双方均应当知晓涉案房屋的市场价格。同时，赵先生、李先生于2016年4月即签订了《北京市存量房屋买卖合同》，截至王女士提起本案诉讼已逾4年。在这4年的时间里，赵先生完全可以要求王女士在《北京市存量房屋买卖合同》上签字确认，而赵先生却没有要求王女士签字确认，可见赵先生对王女士采取了回避的态度。综合以上情形，赵先生、李先生知道房屋的市场价格时，仍然以远低于市场价的价格进行交易，该价格严重损害了王女士的利益，应认定赵先生、李先生存在恶意串通，合同应为无效。