“私家庭院、下沉花园、挑高客厅、地库入户……”广告中的豪宅总是令人向往，然而花费700多万购置别墅的林女士却在收房时遇到了货不对板，她将开发商告上了法庭。近日，梁溪法院依法审结了这起商品房销售合同纠纷。

2021年3月，林女士在短视频平台上看到某高端小区别墅广告，正想购买改善性住房的她心动了。宣传册、沙盘、样板房……一项项了解下来都甚合林女士心意。于是，她很快就签约付款，成为了别墅业主。几个月后，满怀期待的林女士终于等来了交房。然而装修时，林女士却遇上了糟心事。别墅共四层，地上三层，地下一层，看房时开发商所给的宣传资料显示，地下室可以开通入户门直通地下车库，但当林女士砸开地下室的墙，安装好入户门后，却收到了来自物业的整改通知单和行政执法局的告知书，均称地下室入户门不在小区规划建设图纸设计范围内，属于违建，要求林女士“恢复原状。说好的地库入户门没了，意味着林女士每次回家都需要把车停进地下一层的车位，再从楼梯上到一楼地面绕行回家中，既不省时也不方便。多次和开发商沟通无果后，林女士向法院递交了诉状。开发商辩称，业主在购房前签署了告知书，明确楼书、户型单页等宣传物料及售楼书、沙盘模型、样板房等仅供参考用，不作为要约或者销售承诺，也并非最终交付标准，买卖双方权利义务以合同及附件约定为准，而合同附件的房屋平面图中明确地下室未有入户口标识。因此，开发商认为自己从未承诺过地下室可以开通入户门。

【案件裁判】

经过多次的开庭及实地勘查，法院最终确认，开发商的售房宣传资料及各媒体平台上涉案小区广告的户型图均明确显示地下室可以开门，足以证明开发商对涉案房屋可以开通地下室入户门进行了宣传介绍，该宣传对购房者签订买房合同及考量房屋价格具有重大影响，应当视为要约经购房者接受后作为商品房买卖合同内容。另外，林女士签署的告知书所载条款均为开发商提供的免除自身责任的格式条款，并无证据显示开发商对该条款向林女士作过充分说明，不能简单以林女士签署的文件包含该条款为由进行抗辩。

因此，法院认定开发商对别墅开通地下室入户门的允诺构成要约并作为合同内容约束双方。现林女士购买别墅直接通过地下室入户的合同目的无法实现，开发商构成违约。综合开发商的违约情节、涉案房屋现状等因素，酌定开发商按照购房总价的1%承担赔偿责任，即7万余元。

【法官评析】

《中华人民共和国民法典》规定，商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。相关司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

法官在此提醒购房者，要注意甄别房屋销售广告的内容，特别是预售类商品房，条件允许时可以到现场实地勘查了解。同时，注意保留好广告宣传册、户型图等宣传资料，以便货不对板时进行维权。开发商在交易过程中，要充分尽到提示说明义务，让买房人全面准确了解所购房屋的结构、户型、配套设施等信息，不作夸大、误导性的介绍。

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