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婚后共同出资购房

【案例 17】

解读:本案以房产现值(评估现值)为分割依据,法院具体计算方式为“房屋现值/2”,即3224300/2=1612150元>1600000元(未取得产权配偶一方的实际主张);需要注意的是,本案双竟双限商品房虽然无法办理产权证,但可以通过另案分割。


案件事实:张甲预购案涉房屋一套,因为系限价商品房,无法办理不动产权属证书。截止本案起诉时,该房屋购房合同未签订。


另查明,2011年12月23日张甲第一次缴纳房款150000元,旧房款冲抵24410.74元,2012年12月19日,张甲向校方缴款636182.5 元。


裁判观点:马某不主张该房屋的所有权,要求张甲根据评估报告的价值给予一次性经济补偿金1600000元的诉讼请求。法院经审查认定,涉案房屋的现价值评估为3224300元(不含婚后张甲对房屋装修的价值部分),根据双方离婚时财产分割的情况,即均按50%的比例进行夫妻财产分割,故法院对马某主张由张甲向其支付房屋经济补偿金1600000元的诉讼请求予以支持。


案例索引:武汉市中级人民法院(2020)鄂 01 民终 462 号

【案例 18】

解读:本案以房产现值(评估现值)为分割依据,法院具体计算方式为“房屋现值/2”,即1979600元/2=989800元;需要注意的是,本着照顾女方的原则,女方获得补偿款1000000元>989800 元。


案件事实:原告陈某与被告童甲系夫妻,案涉房屋为夫妻共同财产,登记在童甲名下。后,陈某起诉离婚,请求分割案涉房产。由于原、被告双方对房屋价值未能达成一致意见,经法院委托评估,案涉房屋目前评估单价为11251元/平方米,总价为1979600元。


裁判观点:案涉房屋评估总价为1979600元。考虑到该房现由被告童甲及其子居住,本院认为该房归由被告童甲所有为宜,本着照顾女方的原则,由被告童甲向原告陈某支付房屋补偿款1000000元。


案例索引:武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初1775号

【案例 19】

解读:本案以房产现净值(双方认可现值-债务)为分割依据,法院具体计算方式为“(房屋现值-尚欠贷款)/2”,即(房屋现值1700000元-尚欠贷款411039.49元)/2=644480.26元。


案件事实:2013年6月20日,詹甲与中国水电建设集团房地产武汉有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》,由詹甲向该公司购买案涉房屋,建筑面积为83.07平方米,总金额为674964元,房屋首付款为204946元,贷款470000元。


房屋首付款由肖某支付48000元,余款由詹甲支付,詹甲自认其支付的首付款中有120000元系其父亲出资,该款系其父亲对夫妻双方的赠与。截止2020年8月15日,该房屋尚欠贷款为411039.49元,双方均认可此房屋现价值为1700000元,均同意此房由詹甲所有,由詹甲给予肖某相应补偿。


裁判观点:双方于婚后购买的案涉房屋系夫妻共同财产,现双方均同意该房屋的相关权益由詹甲享有,予以照准,詹甲应支付给肖某相应补偿款644480.26元。截止2020年8月15日,尚未偿还的涉案房屋的贷款由詹甲承担。


案例索引:武汉市中级人民法院(2020)鄂01民终11903号

【案例20】

解读:本案以房产现净值(房屋评估现值-债务)为分割依据,法院具体计算方式为“(房屋现值-尚欠贷款)/2”,即(房屋现值670757.1-尚欠贷款100000)/2=285378.55元。


案件事实:2012年5月16日,原、被告共同购买案涉房屋,购房款 463,331元,约定各占50%份额。现该房屋出租,租金由原告收取,尚有按揭贷款近10万元。

现评估市场价值为67.28万元。


裁判观点:案涉房屋婚后购买,为夫妻共同财产,按照约定各享有 50%的份额。该房屋现评估价值670757.1元,被告无住房,应当判归被告为宜,折抵共同债务(按揭贷款)后,由被告支付原告50%价款28.5万元。


案例索引:武汉市洪山区人民法院(2019)鄂0111民初8923号

【案例21】

解读:本案以房产现净值(双方认可现值-债务)为分割依据,法院具体计算方式为“(房屋现值-尚欠贷款)/2”,即(房屋现值88.38×12000-尚欠贷款202117.40)/2=429221.30元;由于房屋分割协议不成,法院根据双方现阶段居住状况,确定产权归名义登记人一方。


案件事实:熊某、刘甲婚姻关系存续期间,以熊某名义购买案涉房屋一套,房屋面积为 88.38 平方米,房屋总价款为410525元,贷款金额为28万元,贷款期限180个月,截止到2020年7月16日,贷款余额为202117.40元。庭审中,双方均同意房屋价值及装修费用按照面积88.38平方米及单价12000元计算。


裁判观点:案涉房屋系双方在婚姻存续期间购买,属于夫妻共同财产。现双方就房屋分割协议不成,本院根据双方现阶段居住状况,确定房屋归熊某所有,后续贷款由熊某负责偿还。双方均认可房屋现价值1060560元,熊某应补偿刘某429221.30元。


案例索引:武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初1488号

【案例22】

解读:本案以房产现净值(双方认可现值-债务)为分割依据,法院具体计算方式为“(房屋现值-尚欠贷款)/2”,即(房屋现值300000-尚欠贷款83491.64)/2=108254.18元;需要注意的是,小产权房未能协商处置,法院一般不作处理;若有两套房产,可按一人一套进行处理。


案件事实:2007年4月20日,晏某与陈甲支付113000元购买了坐落于武汉市江夏区纸坊街***案涉房屋1。诉讼中,晏某与陈甲均陈述该房系小产权房,目前无法办证,晏某搬离前与陈甲陈乙共同居住在此房屋。


2015年,晏某、陈甲共同购买了案涉房屋2,登记权利人系晏某与陈甲。该房剩余房款以晏某之名在中国邮政储蓄银行贷款148000元支付,贷款期限10年。截至起诉之日,该房剩余贷款共计83491.64元。


裁判观点:本案中,晏某与陈甲均认可涉案房屋1系小产权房,目前无法办理产权证,且晏某与陈甲关于此房屋如何处置协商不成,故此房屋所有权的归属在本案中不予处理,由于陈甲与婚生子陈乙现居住在此房屋,故该房屋判归陈甲使用较为适宜。


本案中,考虑到涉案房屋1判归陈甲使用,而涉案房屋2贷款是以晏某名义申请办理且晏某亦无其他房屋居住,故涉案房屋2判归晏某所有更为适宜,此房屋剩余贷款由晏某偿还,晏某对陈甲进行相应的补偿。


由于晏某与陈甲均认可涉案房屋2现有价值按300000元计算,截至起诉之日该房屋剩余贷款共计83491.64元,故应由晏某补偿108254元给陈甲。


案例索引:武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初2334号

【案例23】

解读:法院具体计算方式“已付款本息/房屋总价款本息×房屋现值÷2”标准,亦即“(已付首付款+已经偿还贷款本息)/(已付首付款+已经偿还贷款本息+剩余尚未偿还贷款本息)×房屋现值/2”。


第 1 步,已付款本息为745,739.68元(已付首付款515304+已偿还贷款本息230435.68);

第 2 步,房屋总价款本息为2981275.48元(已付首付款515304+已经偿还贷款本息230,435.68+尚未偿还贷款本息 1065535.8);

第 3 步,已付款本息占房屋总价款本息的比例约为41.17%(已付款本息745,739.68/房屋总价款本息2981275.48);

第 4 步,按照房屋现值(双方认可)计算的折价款的一半为524917.5 元[(41.17%×房屋现值 2550000)]/2。


案件事实:2016年8月10日,史甲、王某作为买受人购买案涉房屋,总房款1,685,304元,首付款515,304元,商业公积金组合贷款1,170,000元,贷款期限28年,其中商业贷款840,000元、公积金贷款330,000元。该房屋于2018年12月 31日交付,现空置未装修。


截止2019年10月21日,该房屋已经偿还贷款本息230,435.68 元,剩余贷款本金1,065,535.8元。已付首付款515,304元及已经偿还贷款本息230,435.68元,占房屋总价款本息的比例约为41.17%。


裁判观点:综合史甲、王某双方名下房屋状况,就该房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》合同权益归王某所有,剩余贷款本金1,065,535.8元及剩余利息由王某负担,就该房屋已支付的首付款、已偿还的贷款本息及对应的增值部分,由王某对史甲予以补偿。


该房屋已付首付款515,304元及已经偿还贷款本息230,435.68元,占房屋总价款本息的比例约为41.17%。结合双方认可的现房价2,550,000元,王某应补偿史甲524,917.5元。


案例索引:武汉市中级人民法院(2020)鄂01民终456号

归纳而言,婚后共同出资购房,法院主要考虑因素包括但不限于房产的实际居住情况、涉案房屋数量、对女方的保护等因素。在进行分割时,总体思路是按房产现值的一半来计算折价款。



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