房屋是当今社会个人和家庭的主要资产。不论是处于准备结婚、婚后还是离婚分割阶段，“房子归谁”的问题对个人经济生活状况都影响重大，值得慎重考虑。本文通过整理相关法律规定，解释说明如何判断夫妻房屋权利归属，以供参照指引。

一、基本判断标准

婚前财产属于个人财产，且不会仅因为结婚就转变为夫妻共同财产。

《中华人民共和国民法典》第一千零六十三条：下列财产为夫妻一方的个人财产: （一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第三十一条：民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

夫妻共同财产购买的房屋及其份额也属于共同财产。

《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有:（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产,有平等的处理权。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

本文接下来将结合具体情形说明如何认定夫妻房屋的权属。

二、房屋属于一方婚前财产的

个人婚前已有的房屋（已还清贷款）属于个人财产。不会仅因为结婚就变成夫妻共同财产。

此外，属于个人财产的房屋在婚后产生的收益中，孳息和自然增值属于个人财产。如房屋租金，房屋涨价部分。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十六条：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

三、一方婚前以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的

现实中贷款购房的情况较为常见。一方结婚前已支付首付款并贷款购房登记在自己名下的，婚前以个人财产支付的部分占房屋总价款的比例，属于个人婚前财产。夫妻双方一起还贷的比例对应的房屋总价值，属于夫妻共同财产。

值得注意的是，因工资、劳务报酬、投资收益等属于夫妻共同财产。即便一方婚前贷款购房并登记在自己名下、婚后仅以自己的工资还房贷，也属于以共同财产还贷。即使另一方“没有出钱”还房贷，婚后还贷的部分仍然属于共同财产。此情形对夫妻双方利益影响巨大，较容易发生争议纠纷。

四、父母出资购房

父母出资为子女结婚购房的情形，需要区分婚前出资与婚后出资。婚前父母出资为子女购房的，认定为对自己子女个人的赠与。该购房款对应的房屋份额属于以个人财产购买的，属于各自的婚前个人财产。

婚后父母为子女购房出资的，如没有明确约定赠与的对象，则视为对双方的赠与，出资部分对应的房屋份额属于双方共同财产。如明确系对一方的赠与，该赠与的购房款属于个人财产。虽然金钱属于种类物、不特定物，在赠与目的明确、意思表示清楚的情况下，本文认为该情形下，一方以受赠资金购买的房屋份额属于个人财产。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十九条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

五、变更登记为共同共有房屋的情形

除上述法律规定的情形外，许多情况下夫妻一方要求另一方将房屋变更登记为夫妻共同共有，即俗称的“加名字”。“加名字”可能发生在结婚前，可能发生在婚后。主要指房屋原本登记在一方名下，后要求“加名”的情况，如婚前已经登记在一方名下，或者婚前一方支付首付款并登记在自己名下，婚后另一方要求变更登记为共同共有。

由于上述登记行为出于双方一致的意思表示，本文认为，在婚前对个人财产进行变更登记的，属于发生了赠与。在婚后变更登记的，属于夫妻财产约定。不论是赠与还是夫妻财产约定，房屋整体均属于夫妻共同财产。

六、婚内财产约定

夫妻双方可以约定取得的财产归各自所有，也可以将个人财产约定为共同所有。

《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条：男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。

现实中出于忠诚协议等原因，在婚姻存续期间，一方要求另一方将房屋赠与给其个人。应当注意，要想将一方个人财产变成另一方的个人财产，适用的并非前述的约定财产制，而适用赠与制度。赠与房屋给另一方的，变更登记时物权才发生变动，仅仅作书面约定而没有变更登记的，赠与处于可撤销的状态。另外须明确赠与给个人，系个人财产。若房屋最终没有变更登记的，该赠与可撤销，无法真正起到约束作用。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第三十二条：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。

七、特殊情况：房改

司法解释规定了一种情形，虽然以夫妻共同财产购买房屋，但不属于共同财产。用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，登记在一方父母名下，该出资作为债权处理，不作为夫妻共同财产处理。究其原因，一方面，夫妻双方可能没有参加房改的资格而意欲以父母名义获得参加房改的购房优惠，该行为与房改政策的原意相背离。另一方面，以登记为不动产物权变更要件，避免破坏登记公示的信用。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十九条：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

（本文内容仅供参考学习）