婚前按揭房屋在离婚时的分配和补偿原则您的位置：首页 > 专业领域 > 婚姻房产 > 婚姻房产案例
一、离婚时婚前按揭房屋的分配
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称“最高院婚姻法司法解释三”）第十条的规定，在双方结婚前已支付了房屋首付款并向银行贷款，且房屋所有权登记在一人名下的情况中，若婚后夫妻双方共同还贷的，在离婚时房屋所有权可以归属登记一方，而未登记所有权的一方有权要求所有权登记方按照共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分给予补偿。然而就法条来看，其并未明确如何认定“财产增值”的部分，亦并未明确补偿方式。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条： “夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
二、离婚时婚前按揭房屋的补偿
实践过程中，法院支持夫妻双方对共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分进行协商；若协商不成诉诸法院的，一般会由法院综合考虑婚姻存续期间共同偿还贷款情况、房屋增值情况等因素计算得出补偿数额。
案情假设[1]： 徐某于2013年11月购入一套房屋，购买时房屋单价为1.35万/平方米，建筑面积78.84平方米，总价106.434万元。徐某与沈某于2014年3月22日在上海市奉贤区民政局登记结婚，结婚时的房屋价格为1.8万/平方米。婚后，沈某参与了该房屋公积金还贷，两人还贷总额为130,92.02元。经评估，目前该房屋的市场价格为3.3万元/平方米，总价260.172万元。
上述情况下，如何认定共同还贷支付的款项及其相应的财产增值部分呢？
案情评析： 第一种计算方式：直接计算补偿款项。 婚后共同还贷总额/房屋原购买总价*房屋现总价/2=130,492.02/1,064,340 *2,601,720/2=159,490.25元。 第二种计算方式：先计算房屋升值率，再根据升值率计算补偿款项。[2] 升值率=房屋现价格/结婚登记时房屋价格=3.3/1.8=1.8333； 另一方分得补偿款=共同还贷部分*升值率/2=130,492.02元*1.8333/2=119,617.69元。
通过比较上述两种计算方式，可以看出之所以在补偿款项上存在金额的差异是因为在计算房屋升值部分时，第一种计算方式采用的是房屋原购买价格，而第二种计算方式则采用了结婚登记时房屋价格。本案中，房屋购买时间与结婚登记时间两者间隔不久，因此金额差距并不明显。
然而在实践中，经常会碰到一方购买房屋后经过一段时间才结婚的情形，尤其是在过去10年间恰逢各地房价飞快上涨期间，很容易造成购买时房屋价格、结婚时房屋价格、离婚时房屋价格步步高升的情形；根据《中华人民共和国婚姻法》（以下简称“婚姻法”）第十八条“婚前财产为夫妻一方财产”之规定，无论购买时房屋价格和结婚时房屋价格如何变化，都理应为夫妻一方的个人财产，而不应被囊括在夫妻共同财产中。
因此在计算补偿款项的时候，笔者认为考量购房到婚前这段时间的增值收益具有现实意义，且以结婚时候的房屋价格作为计算依据更为公平合理。
相似参考案例（上海）：（2017）沪01民终10429号；(2017)沪0118民初1000号；（2015）长民四（民）初字第996号。
三、房屋增值认定规则的冲突
虽然依照《最高院婚姻法司法解释三》第十条的规定可以相应解决实务争议，但是笔者对于该条款及相关条款的法理性存在一些疑问。
除上述第十条的规定外，《最高院婚姻法司法解释三》第五条对夫妻共同财产作了一般规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”
首先，第五条并没有对“自然增值”进行定义，但从字面意思和实践来看，“自然增值”应该理解为“因通货膨胀或其他不是当事人的主观努力而是因市场价值的变化产生的增值”。
其次，《最高人民法院民一庭负责人答记者问》在解答记者关于第五条问题时提及，“银行存款属于法定孳息，离婚时一方个人财产存入银行产生的利息，应认定为一方的个人财产。至于自然增值，比如一方婚前有一套房子价格为100万元，离婚时因市场因素涨到400万元，其中300万元就属于自然增值，离婚时还是一方的个人财产。”
综上所述，笔者似乎可以作如下理解：若一方婚前全额购房的，则该房屋视为一方的婚前财产，且婚姻期间房屋价值的增长视为自然增值，该自然增值认定为一方个人财产；若一方婚前仅支付首付购房，婚后夫妻双方共同还贷的，则该房屋共同还贷部分及相对应的财产增值部分按照夫妻共同财产予以处理。
但这样解释就会产生一个矛盾点，为什么在共同还贷期间的房屋增值就不视为自然增值？就本质上来说，过去几年我国房屋增值的普遍原因是市场价值的变化，理应纳入“自然增值”范畴。
就该争议，目前部分学者认为“夫妻共同还贷行为体现的是双方共同努力的成果，可免于房屋被行使抵押权而丧失所有权”；也有部分认为“夫妻共同还贷可视为一种投资行为，不应适用《最高院婚姻法司法解释三》第五条的规定，而应适用《婚姻法》第十七条的规定，并以此认定属于夫妻共同财产”。[3]
而在最高院的意见中则可以看出更倾向于采用基本原则包括公平原则和利益平衡原则来解释，即“对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、婚后夫妻共同还贷这类房产，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平，该房产实际是婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体，离婚时处理的主导原则应当是既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。”[4]
笔者认为上述主张都可以解释“离婚时，产权登记一方应该就彼此共同还贷事宜对另一方进行补偿”，但在某一种程度上似乎都有回避第五条与第十条的冲突之处，无法令笔者完全信服。
除此之外，现行《最高院婚姻法司法解释三》仅针对“婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”作出了规定，然而那当面对房屋贬值时，甚至婚后共同还贷支付的款项远超房屋本身价值时，是否也应该按照比例让夫妻双方承担婚姻期间房屋下跌的亏损？这也是笔者之后欲待探寻的答案。
注释： [1] 案例改编自(2017)沪0114民初6145号。 [2] 吴晓芳：《不动产婚内共同还贷及增值的计算》，《民事审判指导与参考》，最高人民法院民事审判第一庭编，2016年7月11日发布。 [3] 贺剑：《夫妻个人财产的婚后增值归属——兼论我国婚后所得共同制的精神》，《法学家》，2015年第4期。 [4] 《最高人民法院民一庭负责人答记者问：总结审判实践经验凝聚社会各界智慧 正确合法及时审理婚姻家庭纠纷案件》，人民法院报，2011年8月15日。
【温馨提示】
如果您需要更多帮助或遇到任何法律问题，比如房产继承问题，欢迎向我们的北京房产律师团队进行咨询，我们很乐意为您解答。免费咨询热线：136-7129-5837（08:00-21:00）