【案情简介】

朱某系吕某之子。朱某与计某于2014年2月14日登记结婚，2022年10月8日二人经法院判决离婚。2012年，朱某与鸿坤新业公司签订《北京市商品房认购书》，约定：朱某购买即涉诉房屋，母亲吕某于二人婚前付清房款。2017年，涉诉房屋取得房屋所有权证，登记所有权人为朱某。2018年，朱某与计某签订《夫妻财产约定协议》，约定涉诉房屋归双方共同所有，后朱某与计某变更登记为朱某和计某共同共有。2019年3月，计某起诉要求与朱某离婚，法院未予准许。2020年11月，计某再次起诉离婚，同时要求分配涉诉房屋的70%。2022年10月8日，法院判决二人离婚但未对涉诉房屋进行处理。现吕某提起诉讼，并提交了一份由吕某和朱某签订的，落款日期为2012年8月12日的《产权代持协议书》，明确该房屋为吕某借朱某名购买，吕某为北京市朝阳区201房产实际所有权人。吕某要求朱某与计某返还房屋。计某表示《产权代持协议书》是吕某与朱某恶意串通补签的，属于无效协议。计某提交的2019年3月19日吕某与计某QQ聊天记录显示，吕某曾向计某作出“你们家那么看重房产证加名，你的名字已经加了，你们应该会好好过日子”的表述。

【法院审理】

法院认为《北京市商品房认购书》《北京市商品房预售合同》虽然是以朱某为购房人与鸿坤新业公司签订，房屋亦登记在朱某的名下。但上述合同中朱某的签名实际是吕某所签，购房手续也是吕某办理，购房款、装修款、各种税费也均是吕某支付。综合上述事实，一审法院可以认定该房屋的实际购房人是吕某。

吕某提供的《产权代持协议书》说明了其借朱某之名购房的原因，并明确了双方的权利义务。该协议可代表双方的真实意思表示，应认定合法有效。计某关于该协议是吕某与朱某为了阻止其在离婚诉讼中分割涉诉房屋恶意串通补签，应认定无效的主张，缺乏证据支持，一审法院不予采信。

朱某在代持涉诉房屋期间，未经吕某同意将房屋由其一人所有变更登记为与计某共同共有，违反了《产权代持协议书》的约定。计某主张自己是善意取得涉诉房屋所有权。一审法院认为：计某是基于夫妻间无偿赠与行为取得房屋所有权，并未按市场价格支付相应对价，不符合物权善意取得的条件。即便其对朱某无处分权一事不知情，也不能因此否定《产权代持协议书》的效力。

虽然《产权代持协议书》有效，但目前涉诉房屋已经登记至朱某和计某二人名下。吕某根据《产权代持协议书》的约定，要求朱某履行合同义务，将房屋登记至吕某名下，无法实际履行。吕某应先就朱某与计某之间，关于涉诉房屋所有权转移登记行为的效力进行认定，并在房屋恢复登记至朱某一人名下后，方可要求代持人朱某履行合同义务。对吕某要求朱某办理房屋过户手续，并承担相应税费的诉讼请求，一审法院在本案中无法支持。吕某要求朱某赔偿本案律师费的诉讼请求，符合《产权代持协议书》的约定，一审法院予以支持。

【评析】

吕某在知晓并认可涉诉房屋的部分产权已赠与给计某情形下，又持《产权代持协议》要求朱某、计某将房屋更名至吕某名下，其行为缺乏诚信。朱某从未向计某告知其与母亲存在借名买房事宜，将其个人名下房屋部分赠与计某，欲向计某索回赠与的财产，本院对该做法亦予以否定性评价。

【温馨提示】

如果您需要更多帮助或遇到任何法律问题，比如房产纠纷等问题，欢迎向我们的北京房产律师团队进行咨询，我们很乐意为您解答。免费咨询热线：136-7129-5837（08:00-21:00）