在农村或老旧社区，常有一种“以房养老”的民间约定：老人与邻居签订协议，约定由邻居负责赡养自己直至去世，老人去世后房产归邻居所有。然而，若邻居未按约定履行赡养义务，老人的子女能否主张房产归自己所有？这一问题涉及合同效力、附条件赠与及继承权保护，需结合法律条款与典型案例综合分析。

根据《民法典》第六百六十一条，附义务的赠与合同中，受赠人应当按照约定履行义务。若受赠人不履行义务，赠与人或其继承人有权撤销赠与并要求返还财产。例如，北京朝阳区法院曾审理一起类似案件：张大爷与邻居李某签订协议，约定李某负责其日常起居、医疗护理直至去世，张大爷去世后房产归李某所有。协议签订后，李某仅偶尔探望，未提供实质性赡养服务。张大爷去世后，其子女起诉要求撤销协议并继承房产。法院审理认为，该协议属于附义务的赠与合同，李某未履行主要赡养义务，构成根本违约，张大爷的子女作为继承人有权撤销赠与，房产应按法定继承处理。

进一步分析，此类协议的效力认定需满足“意思表示真实、内容合法”等要件。若协议存在欺诈、胁迫或显失公平的情形，法院可能认定其无效。例如，上海静安区法院判决的案件中，王奶奶与邻居签订“养老送房”协议时，已丧失行为能力，协议由邻居代签且未征得子女同意。法院认定，协议因王奶奶缺乏行为能力且未得到法定代理人追认而无效，房产仍属于王奶奶遗产，由子女继承。

值得注意的是，若邻居已履行部分赡养义务，法院可能酌情判决其获得部分补偿。例如，广州天河区法院审理的案件中，赵大爷与邻居签订协议后，邻居为其支付了部分医疗费用并定期送餐。赵大爷去世后，子女起诉要求撤销协议，邻居主张已履行部分义务。法院认为，邻居虽未完全履行赡养义务，但已付出一定成本，判决其获得房产市场价值10%的补偿，剩余部分由子女继承。

综上，子女能否主张房产，需综合判断协议性质、邻居履行义务情况及是否存在法定无效情形。若邻居未履行主要赡养义务，子女有权撤销赠与并继承房产；若邻居已履行部分义务，法院可能酌情判决其获得补偿。

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