房产继承基本要点    

房产继承，是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人继承所有，是遗产继承案件的焦点、重点和难点，几乎所有重大复杂的遗产继承案件都是房产继承，其中房屋继承的方式包括公证继承和诉讼继承两种途径，极其专业和复杂，只有遗产继承专业律师才能胜任。

   房产继承案件，必然涉及房改房如何继承、无产权证能否继承、工龄福利房如何继承、农村宅基地和房屋如何继承、房产拆迁利益如何继承、军产房能否继承、共有房产如何先析产后继承、公房使用权能否继承、遗嘱房产被拆迁遗嘱是否还有效、房产继承时效性等专业问题。

■ 房产继承原则之：先析产后继承
 
公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
 
■ 房产继承的诉讼时效
 
《中华人民共和国继承法》第25条第2款规定,受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
  
《中华人民共和国继承法》第8条规定，继承权纠纷提起诉讼的期间为两年，自继承人知道或应当知道其权利被侵害之时起计算。但是自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。
 
■ 享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房的遗产范围的确定
 
工龄优惠，属于财产性权益，在房改房买卖过程中发挥了可具体量化的经济价值。在现代社会，随着市场交易、社会管理、信息科技等日新月异的发展，财产的内涵和外延在不断的深化和扩展，财产已经发展到了非常复杂和精细化的程度。只要具有人们认可的经济价值，并且能被具体量化就应该视为财产或财产权益。
 
政策性优惠福利相当于是对职工的一种工资差额的补偿，只是表现形式不同于一般的财产，但仍属于是财产性权益。职工生前没有实际取得并不能就此否定他对这种财产性权益的拥有资格。根据现行房改政策，房改售房并不会因为一方死亡而受影响，在职工去世后，这种财产性权益常常会通过配偶的购买行为转化为房屋形态，将工龄优惠折扣通过房价表现出来，因此，职工去世后，配偶用其工龄折扣购买房改房，房屋产权归属去世职工与配偶共同所有已成通说，也比较公平。

■ 公房能不能继承

公房，即公有住房，被继承人作为承租人享有居住使用权，但并不是被继承人所有的个人财产，“直管公房”其产权为国家所有，“自管公房”的产权归单位所有。被继承人作为承租人，对公房享有居住使用的权利，同时负有按照规定按时交纳租金、水、电等相关费用的义务。一般情况下，承租人去世之后，产权方并不会收回房屋，而是由承租人的家庭成员继续居住或变更承租人至符合条件的家庭成员名下。
 
公房能否作为遗产处理，目前尚存在较大争议，但一般认为不属于遗产的范围，不能直接作为遗产来进行继承分割，法院一般都不予受理。一般情况下，符合变更承租人条件的继承人可以在原承租人去世后申请变更承租人至自己的名下，但如果家庭成员之间无法达成一致，则很可能无法进行变更，必要时需通过司法途径解决。但公房所蕴含的财产价值不可小看，是一笔巨大的财产权利，尤其在面临拆迁时，往往拆迁利益成为各方争议的焦点，对于原公房拆迁所得的拆迁补偿利益，原则上应属于公房承租人财产的变形和转化，若原承租人已经去世，则应依法作为遗产由继承人进行继承。
 
依据《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定，租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。
 
■ 立遗嘱后房产被拆迁，遗嘱还有效吗？
 
遗嘱人在遗嘱中对财产的处分，本质上是遗嘱人基于其对该财产的所有权，在法律允许范围内自由处分其财产的一种表现形式。遗嘱体现了遗嘱人立遗嘱这一时刻的内心真意，但并不能对遗嘱人随后改变其财产处分方式产生约束，在立遗嘱后，还可通过各种法律允许的方式撤销其在原遗嘱中的财产处分行为。
 
根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第39条之规定，遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反，而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失、部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或部分被撤销。房屋被拆迁一般是因房屋所有权人同意拆迁并与房屋征收部门达成补偿协议引起。因此，房屋所有权人同意房屋被拆迁的行为是导致房屋灭失的重要因素。根据该规定，该遗嘱涉及标的物被拆迁的部分应被视为撤销。
 
根据《最高人民法院关于“遗嘱中的标的物在拆迁安置后是否算标的物的变更，若是公证遗嘱，是否因标的物的变更而需要办理相关公证遗嘱的变更”问题的答复》中明确表示，标的物所有权人在遗嘱中将标的物处分给他人后，又以补偿协议形式同意将标的物拆迁，这应被视为其在立遗嘱后又以行为作出了与立遗嘱时相反的意思表示并导致了标的物的灭失。立遗嘱人遗嘱中所涉标的物被拆迁后所获得的补偿金或产权调换房屋与原标的物为不同的物。对立遗嘱人而言，该补偿金或产权调换房屋属于立遗嘱后新获得的财产。
 
■ 农村宅基地及房屋如何继承
 
宅基地，归属集体所有，农民只有宅基地使用权，根据《土地管理法》第六十二条和国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定,宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地,农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质的，一般来讲不能继承。
 &#8195;
宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。对于所继承的房屋及宅基地使用权的继承问题，实践中通常分情况处理。如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地;如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的公民，如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建,待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。继承人如果是城市居民，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。也就是说,按照法律规定的地随房走的原则，城市居民可以基于房屋所有权而继续使用宅基地，但是不得进行翻建、改建、扩建等。
 
■ 尚未取得房产证的房屋能不能继承
 
根据我国《继承法》第三条规定及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第三条的规定，公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。由此可见，债权作为遗产进行分配是受到法律的认可和保护的。
 
尽管继承的房屋的产权证尚未取得，但根据购房合同，买卖双方权利义务关系确定的，被继承人基于购房合同享有的权利义务可以由继承人承受，待房屋具备办理房屋产权证条件时，出卖方应当向继承人履行办理房屋过户手续的义务。
 
■ 小产权房产能不能继承
 
国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：
1.是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。这种小产权房，是可以继承的。
2.是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。这种小产权房，是可以继承的，但应当按照法定的条件和程序进行。
3.是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。这种小产权房，没有合法的所有权证书，无法就所有权进行继承，法院不予处理，继承人只能就如何居住使用进行协商。
前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。

■ 温馨提示

如果您需要更多帮助或遇到任何法律问题，比如继承房产问题，欢迎向我们的北京房产律师团队进行咨询，我们很乐意为您解答。免费咨询热线：136－7129－5837（08:00-21:00）