【案情简介】

老刘的祖母老臧与拆迁部门签订拆迁安置协议，后老臧申请将安置房屋的户主更名为老刘，约定老刘需保障老臧生前在该房屋的居住权。老刘与老许签订房屋买卖协议，将该拆迁安置房屋出售给老许，老许支付了定金。后老许因房屋迟迟无法交房且无法办理产权证，起诉要求解除合同，返还定金。老刘辩称自己对房屋有处分权，不同意返还定金。本案争议焦点在于出卖人对拆迁安置房屋无完整处分权，房屋买卖合同是否有效？法院认定老刘对房屋无完整处分权，买卖合同侵犯了老臧的居住权，判决合同无效，老刘返还老许定金。

【刘颖新律师评议】

出卖人订立房屋买卖合同，应当对标的物享有所有权或者处分权，否则合同可能因侵犯他人合法权益而无效。本案中，老刘虽交纳了房款并收房，但老臧的更名申请中明确约定老刘需保障老臧的居住权，老刘在未征得老臧同意且未保障其居住权的情况下出售房屋，属于无权处分，侵犯了老臧的合法权益，合同应属无效。购买拆迁安置房屋时，买受人应核实出卖人是否对房屋享有完整处分权，查看拆迁安置协议、产权登记证明等相关文件，确认房屋无权利瑕疵后再签订合同，避免因合同无效遭受损失。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

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