【案情简介】

原告上海某贸易公司诉称：本市某区潮洞坝X号房屋（以下简称涉案房屋）建于20世纪70年代，系其于2000年向上海某村委会购得。2002年3月，原告与上海市某交通建设发展有限公司签订《非居住房屋拆迁协议》，原告将涉案房屋位于道路工程建设红线范围内的部分交由其拆除后，由其一次性补偿原告人民币199500元（币种下同），经该次拆除后涉案建筑剩余面积272.25平方米。2021年2月2日，上海市浦东新区城市管理行政执法局（以下简称浦东城管局）作出（沪浦）责拆决字〔2021〕第04000X号责令限期拆除违法建筑决定（以下简称被诉限拆决定）。被诉限拆决定认定，涉案房屋总建筑面积为272.25平方米，未取得建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依据城乡规划法第六十四条的规定，责令上海某贸易公司自收到决定书之日起30日内自行拆除上述违法建筑。原告认为被告浦东城管局作出的责令限期拆除违法建筑（以下简称被诉责令限拆决定）错误。故诉至法院。

法院经审理查明，涉案房屋为一幢二层砖混结构建筑物。2000年5月30日，上海某村委会（甲方）与上海某贸易公司（乙方）签订了《房屋转让协议书》，乙方以186548元的价格购得甲方所有的涉案房屋，建筑面积共计396.46平方米。2020年12月25日，浦东城管局对涉案房屋涉嫌违法搭建问题予以立案。上海市浦东新区规划和自然资源局出具执法协助书面意见，涉案房屋未查见建设工程规划许可证。浦东城管局于2021年2月2日作出被诉责令限拆决定，认定涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反城乡规划法第四十条第一款的规定，依据城乡规划法第六十四条的规定，责令其自收到决定书之日起30日内自行拆除上述违法建筑。上海某贸易公司不服，向上海市浦东新区人民政府申请行政复议。上海市浦东区人民政府作出被诉行政复议决定，决定维持被诉责令限拆决定。

【刘颖新律师评议】

判断建房行为是否合法应以房屋建造时的法律规定作为基准。根据法不溯及既往的原则，基于法的安定性以及信赖利益保护原则，法律不应该对实施之前存在的行为进行规范。现实中，存在不少建筑先于乡村规划、城市规划而建，即先有建筑后有规划。在法律法规颁布实施之前建设的房屋，由于不存在相关部门核发建设工程规划许可证等规定，不宜以未取得许可证为由认定为违法建筑。

判断建房行为是否合法应当以房屋建造时的法律规定为基准，结合案件实际情况，考虑是否存在信赖利益等情形进行综合判断，而不能一刀切地以未取得建设许可证为由进行简单认定。

 【相关法律】

《中华人民共和国城乡规划法》第40条、第64条