【案情简介】

原告汪某军系江山市双塔街道灵泉村集体经济组织成员。2009年12月4日，灵泉村经村民代表公决，灵泉村新村建房地块以竞投基础设施配套费及择位费决定农户建房位置，被告汪某荣通过竞标取得*号地块的使用权。2016年11月16日，被告向原告出具《收条》一

份。该收条记载：“今收到汪某军叁万元，作为灵泉村某小区*号宅基地的转让定金，余款伍拾贰万元于2016年11月20日前付清。双方不得反悔，买方若反悔，则叁万元定金归卖方所有，不得退还，卖方若反悔，则退还叁万元定金并另付叁万元违约金。”2016年11月22日，原、被告签订了《协议书》一份。该份协议书约定：“被告将位于某小区100㎡的宅

基地转让给原告，计价550000元。在订协议时一次性付清，付清后，该宅基地使用权属汪某军所有。”灵泉村村民委员会在该协议书上盖章确认。

【刘颖新律师评议】

本案主要争议焦点为案涉宅基地转让协议书是否合法有效。第一，《土地管理法》第六十二条、第六十三条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”其立法宗旨在于保护农民宅基地的专有使用权，防止农民因宅基地的转让丧失宅基地的使用权，从而丧失基本的生存权利，影响社会的稳定。上述规定仅限定了宅基地的审批资格，即出卖后不得再申请宅基地，并未禁止宅基地使用权的出租、转让。《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。”亦未禁止宅基地使用权的依法转让。第二，从我国当前宅基地使用现状分析。部分村民因土地改革分配、继承、赠与等多种原因获得两处以上宅基地。若完全禁止宅基地的转让，可能造成宅基地的闲置和浪费，不利于宅基地资源发挥应有的作用。第三，从宅基地的所有权、使用权主体分析。《土地管理法》第八条、第十条规定：“宅基地属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、

管理。”即宅基地所有权主体为村农民集体所有，使用权主体为集体经济组织成员，经营、管理主体为村集体经济组织或村民委员会。因此，村集体经济组织或村民委员作为宅基地的经营、管理者，可以有条件地允许村集体经济组织成员之间进行宅基地使用权的转让。

受让人在宅基地使用权转让合同签订前已有其他宅基地房屋的，并不影响该宅基地使用权转让合同的效力。

【相关法律】

《中华人民共和国土地管理法》第9条

《中华人民共和国土地管理法》第11条

《中华人民共和国土地管理法》第62条

《中华人民共和国民法典》第586条

《中华人民共和国民法典》第587条