【基本案情】

原告为某房地产公司，被告为金某，第三人为某银行。2014年3月18日，某房地产公司与金某签订《商品房买卖合同》，约定若金某不按期偿还银行贷款导致房地产公司承担担保责任，房地产公司有权解除合同，金某承担违约责任；同日，三方签订《个人购房借款合同》，房地产公司为金某按揭贷款承担阶段性保证责任。2015年7月，某银行因金某欠付贷款本息要求房地产公司承担责任，房地产公司偿还部分贷款；某银行起诉后，法院生效判决确认解除借款合同，金某还款，房地产公司承担连带清偿责任并可追偿。某房地产公司诉请解除商品房预售合同，金某承担违约责任；金某涉及对合同解除及违约金的争议。法院查明金某断供导致房地产公司承担担保责任，合同约定了解除权及违约金。法院经审理判决解除合同，金某按总房款5%支付违约金。

【刘颖新律师评议】

本案中，《商品房买卖合同》中关于房地产公司在承担担保责任后享有解除权的约定，属各方平衡权利义务的合理安排，合法有效。金某未按期偿还贷款导致房地产公司承担连带清偿责任，符合合同约定的解除条件，房地产公司有权解除合同。合同约定的20%违约金过高，法院结合履约情况、过错程度等因素调整为总房款的5%，兼顾了双方利益，符合公平原则。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民法典》第六百八十八条
当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。

连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。

《中华人民共和国民法典》第七百条
保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。

刘颖新律师咨询电话：136-7129-5837