基本案情

杨氏家族祖宅位于苏州市平江路历史街区，始建于清末，为典型的江南合院式建筑，青砖黛瓦、雕花窗棂保存完好。2024年，杨家最后一位继承人杨老先生去世，未留下遗嘱，其名下祖宅由三名子女杨明、杨丽、杨强共同继承。该房屋于2010年被苏州市人民政府列入历史建筑保护名录，保护标志明确载明“禁止擅自改变建筑结构、风貌”。

2025年，杨强计划将祖宅改造为精品民宿，在未报批的情况下拆除部分雕花门窗，更换为现代玻璃幕墙。邻居发现后向苏州市姑苏区住房和城乡建设局举报，执法部门责令停工。杨明、杨丽认为改造破坏历史风貌，要求恢复原状；杨强则主张其作为共有人有权处置房产，双方协商无果后诉至法院。

争议焦点

  1. 历史建筑继承后，使用与处置是否需遵守特殊限制？

杨强认为，继承房产后应享有完整物权，改造行为属“合理利用”；杨明、杨丽则主张，历史建筑的保护义务不因继承转移，改造需经审批。

  2. 未经审批的改造行为是否构成违法？

杨强未提交历史建筑修缮方案，也未取得规划许可，其改造是否违反《历史文化名城名镇名村保护条例》及《苏州市历史建筑保护利用管理办法》？

法院判决

法院经审理认定：

  1. 历史建筑保护义务随继承转移

根据《苏州市历史建筑保护利用管理办法》第十七条，历史建筑的所有权人、使用权人系保护责任人，需按保护规划要求维护建筑。杨强作为共有人，继承房产后自动成为保护责任人，其改造行为需遵守“不得改变建筑核心价值要素”的规定。

  2. 擅自改造行为违法

杨强拆除雕花门窗、更换玻璃幕墙的行为，改变了建筑的历史风貌，违反《历史文化名城名镇名村保护条例》第三十五条“对历史建筑进行外部修缮装饰、添加设施等，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门会同同级文物主管部门批准”的规定。

  3. 判决结果

法院责令杨强于判决生效之日起90日内，按历史建筑原风貌恢复雕花门窗；若逾期未恢复，由姑苏区住建局代为恢复，费用由杨强承担。同时，杨强需支付擅自改造期间的罚款5万元。

刘颖新律师建议

  1. 继承前核查房屋保护属性：

通过不动产登记中心或当地规划部门查询房屋是否列入历史建筑保护名录，明确保护范围及要求。

  2. 改造前履行审批程序：

历史建筑的修缮、改造需编制保护方案，报城乡规划主管部门及文物主管部门批准，未经许可不得动工。

  3. 共有人协商优先：

涉及多名继承人的，应通过协议明确历史建筑的使用方式、维护责任及改造权限，避免单方行动引发纠纷。

  4. 尊重历史价值，避免过度商业化：

历史建筑的核心价值在于其历史、艺术、科学价值，利用时应以“保护优先”为原则，避免因短期利益破坏文化传承。

历史建筑承载城市记忆，其保护与利用需平衡物权与公共利益。继承人应主动了解法律义务，在改造前咨询专业机构，确保行为合法合规。若发生纠纷，可通过行政调解、民事诉讼等途径解决，避免因违法改造承担恢复原状、罚款等责任。如果您有更多问题，请拨打刘颖新律师的电话：13671295837进行咨询。