一、基本案情
上海法租界的一栋三层老洋房，产权登记在三兄妹名下：大哥李建国、二姐李淑芬、小弟李明阳。2020年父母去世后，三人通过协议约定按份共有（各占1/3份额），但未明确约定房屋用途。多年来，房屋一直由李淑芬代为管理，出租给一家画廊作为工作室，租金三人均分。

2025年，李明阳提出新计划：“现在民宿行业火爆，这栋房子的地段和装修风格特别适合改造！我联系了设计师，改造成高端民宿后，年收益能翻三倍！”然而，李淑芬坚决反对：“画廊租约还有两年，突然改用途涉及违约，而且民宿人来人往，会破坏房子原本的安静氛围。”李建国则犹豫不决：“民宿确实赚钱，但万一被投诉扰民怎么办？”

二、法律冲突：共有权行使的“多数决”与“全体决”
李明阳认为，自己作为按份共有人，有权决定房屋用途；李淑芬则主张，改变用途需全体共有人同意。双方争执不下，最终诉至法院。

关键法律点解析：

1. 共有性质的认定
       根据《民法典》第301条，处分共有不动产或变更用途，需经“占份额三分之二以上的按份共有人”或“全体共同共有人”同意。本案中，三兄妹为按份共有，李明阳仅占1/3份额，无权单方决定用途变更。

2. 用途变更的合法性审查
       法院需审查变更用途是否符合以下条件：

规划许可：根据《城乡规划法》，住宅改商业用途需经规划部门审批；

利害关系人同意：依据《物业管理条例》，若房屋位于小区内，需经相邻业主同意；

不损害共有物价值：若变更用途导致房屋结构损坏或价值贬损，其他共有人可主张赔偿。

3. “重大理由”的例外情形
       若李明阳能证明原用途（画廊出租）存在重大风险（如租客拖欠租金、房屋损毁），或变更用途具有“重大理由”（如共有人生活困难需资金），法院可能酌情支持其诉求，但需平衡各方利益。

三、法院判决：驳回变更请求，强调“共有权行使的边界”
法院经审理认为：

1. 李明阳未取得其他共有人同意，擅自主张变更用途，违反《民法典》第301条；

2. 民宿经营需办理消防、卫生、特种行业许可等手续，李明阳未提交相关审批文件；

3. 画廊租约合法有效，提前解约可能面临违约赔偿，损害其他共有人利益。

最终，法院判决驳回李明阳的诉讼请求，并强调：“共有权行使需兼顾效率与公平，任何一方不得以损害他人权益为代价追求自身利益最大化。”

四、延伸科普：共有房屋用途变更的“三步走”策略

1. 第一步：查合同与规划

核对购房合同、共有协议中是否约定用途；

查询房屋规划用途（住宅/商业/综合），可通过当地规划局官网或不动产登记中心查询。

2. 第二步：协商与调解

共有人会议，明确变更用途的必要性、可行性及风险；

若协商不成，可申请人民调解委员会、社区居委会介入调解，达成书面协议。

3. 第三步：法律救济

行政投诉：向城管、规划部门举报违规变更用途行为；

民事诉讼：以“排除妨害纠纷”或“共有物分割纠纷”为案由，要求恢复原状或赔偿损失；

仲裁：若共有协议中约定仲裁条款，可向仲裁机构申请裁决。

这栋老洋房的纠纷，折射出共有产权制度的核心价值——在保护个体权利的同时，防止“多数决”对少数人权益的侵害。无论是民宿经营还是其他用途变更，共有人均需在法律框架内寻求共识，方能实现“和气生财”。如果您有相关问题，请咨询刘律师的手机号：13671295837