［基本案情］

被继承人张某去世后遗留位于上海市中心的商铺（建筑面积480㎡，评估价3200万元），由三个子女按份共有（各占1/3）。2023年分割争议：

1. 长子主张行使优先购买权（提供：

    银行资信证明（存款1500万元）

    某商业银行贷款承诺函（可贷1700万元）

    同意按评估价受让）

2. 次女要求实物分割（主张160㎡独立产权）

3. 三子同意出售但质疑评估价（提供：

    相邻商铺近期成交记录（单价高出15%）

    住建部门出具的分割可行性报告）

法院委托新一轮评估后认定：

1. 当前市场价值应为3680万元（采纳相邻成交价）

2. 物理分割将导致价值减损25%（不符合经济原则）

3. 长子具备履行能力（需7日内补足差额480万元）

判决要点：

1. 确认优先购买权成立

2. 驳回实物分割请求

3. 按3680万元基准执行优先购买

 ［刘颖新律师评议］

本案确立共有物分割的司法审查标准：

1. 优先购买权行使要件：

    书面通知义务（需提前30日告知其他共有人）

    同等条件认定（包含价格、付款方式、履行期限）

    履行能力证明（流动资产覆盖首付款50%以上）

2. 实物分割禁止情形：

    导致标的物功能丧失（如商铺分割后无法独立经营）

    价值减损超过评估价20%

    违反城市规划要求

3. 价格认定规则：

    基准日选择（通常为判决前3个月均价）

    评估机构选定（双方各指定一家，取平均值）

    市场波动调整（超过5%需重新评估）

 ［法律依据］

1. 《民法典》第305条：

"按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。"

2. 《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第9条：

"共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。"