【案情简介】

妇幼保健院起诉彭某、余某房屋租赁合同纠纷。彭某租赁保健院门面房，合同约定租期、租金及禁止转租等条款。彭某租赁后私自将房屋转租给余学玲，后保健院因业务需求决定收回房屋，多次通知余某腾房遭拒。彭海艳称已告知余某租期且转让是口头协议，余某称受彭某及保健院欺诈导致其装修等损失。法院经审理查明合同签订及转租过程等事实，认定保健院与彭某合同有效，彭某违约转租，余某非法占有房屋，判决余某交付门面房并赔偿损失，彭某承担部分受

【刘颖新律师主任评析】

在房屋租赁合同纠纷中，合同条款的遵守与履行是关键。本案中彭某违反禁止转租约定，引发一系列问题。对于转租行为的认定，需依据合同约定及相关法律规定。余某虽非与保健院直接签订租赁合同，但转租行为在原合同框架内不被认可，且在租期届满后拒绝腾房构成侵权。法院在处理时明确区分了不同法律关系，将彭某与余某的转让纠纷另案处理，体现了对合同相对性及不同法律关系的准确把握，保障了出租方的合法权益，也警示承租方及次承租方应严格遵循合同约定，避免因违约行为导致法律风险与经济损失。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》第二百一十六、二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款、第二百三十五条之规定