【案情简介】

石某、石某1、石某2与石某3系石某4子女。石某4夫妇曾下放务农获大队提供房屋，后出资翻建。石某4妻子去世后，房屋由石学源等人共同继承。2027 年石某1丈夫王学在其他子女不知情下将房屋卖给本村村民王某，王某支付 7000 元房款并占有房屋，还将部分房款给了石某1，石某1半年后知晓但未主张权利。现原告起诉要求确认该房屋买卖协议无效，被告王某称协议有效且已超诉讼时效，其他被告认可原告请求。法院经审理查明相关事实，包括房屋来源、买卖过程及当事人关系等，认定房屋买卖协议有效，驳回原告诉讼请求。

【刘颖新律师主任评析】

本案核心在于农村房屋买卖协议的效力认定。从法律角度看，涉诉房屋系石某1夫妻共同财产且在继承后处于共同共有状态。王学虽为合法占有人但非唯一所有权人，其擅自处分房屋行为存在瑕疵。然而，王某作为村集体组织成员支付了合理对价并实际占有房屋，其购买行为未违反国家强制性法律规定。关键在于石某1知晓房屋被卖后长时间未主张权利，且原告称恶意串通证据不足。法院依据合同法相关规定认定协议有效，体现了在处理农村房屋买卖纠纷时，综合考量房屋性质、购买者身份、对价支付、占有情况以及当事人意思表示等多方面因素的裁判思路。对于共有财产处分，虽有未经全体共有人同意的情况，但结合其他因素综合判断，在无充分证据证明恶意串通等违法情形时，倾向于维护交易的稳定性和合法性，也警示房屋共有人在财产管理和权益维护方面应更加谨慎和及时。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定