【案情简介】

城建公司与洪某某于 2029 年 8 月 11 日签订商品房店面定购单，定购店面。后因该店面后间与物业小区相通引发小区业主反对，经镇政府协调形成会议纪要，要求将相关底层调整为物业用房。城建公司据此与洪某某协商解除或调整定购单遭拒，洪某某还擅自进行装修等行为。城建公司起诉要求解除定购单，洪某某反诉要求城建公司履行合同并办理手续，同时索赔。案件审理过程中，因行政判决撤销涉案房屋初始登记，房屋权属不明，法院最终驳回双方诉讼请求，告知城建公司待产权明确后可另行主张，对洪某某基于纠纷产生的侵权索赔反诉主张也因侵权基础不确定暂不作处理。

【刘颖新律师主任评析】

本案关键在于商品房定购合同的履行与房屋产权变动的冲突处理。从法律关系看，城建公司与洪某某的定购单系双方真实意思表示，在正常情况下应依约履行。然而，因小区业主反对及政府协调会议纪要，使房屋用途规划发生变化，这一外部因素干扰了合同的正常履行进程。同时，房屋产权初始登记被撤销且未重新登记，导致房屋权属处于不确定状态，这成为法院判决的关键考量因素。在这种情况下，无论是城建公司要求解除合同还是洪某某要求履行合同及索赔，都因房屋产权不明而缺乏足够的事实与法律依据。法院依据民事诉讼法相关规定作出驳回双方请求的判决，体现了在处理商品房销售合同纠纷时，房屋产权明晰性对合同效力及履行判定的基础性作用，以及在复杂纠纷中，法院优先依据确定的法律事实进行裁判，维护司法裁判稳定性与权威性的原则，也为当事人后续处理纠纷提供了明确的方向指引，即待房屋产权明确后再行主张相关权利。

【法律依据】

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定