【案情简介】

原告陈某1、陈某2称父母陈某3、刘某去世后，被告陈某1在未征得其他继承人和居住人同意的情况下，与被告住建局、拆迁公司签订被拆迁房屋的征收补偿安置协议并独占补偿。被告陈某3称房屋是承租公房非遗产，自己一直居住且户口在内，协议有效。住建局、拆迁公司、资产公司分别阐述了各自在拆迁过程中的角色与观点，法院经审理查明房屋产权性质、居住情况、协议签订及补偿款等事实。

【刘颖新律师主任评析】

就房屋性质与产权转移而言：被拆迁房屋虽原系淮安船舶制造有限公司所有的公房，但依据公司证明及征收协议中对公房出售款的约定，在拆迁时已作为单位福利先卖后拆，该部分房屋所有权已转移给邱运洪、刘国兰的继承人共有。邱运洪、刘国兰自建的三间房屋所有权本就归其二人，在其去世后也应由法定继承人共有。这表明在处理涉及公房拆迁及继承纠纷时，需仔细审查公房产权流转情况及自建房屋的归属认定，以确定遗产范围。就协议效力判定依据而言：被告邱德楼在未取得其他继承人同意和授权，且未就房屋继承问题达成一致的情况下，以自己名义与拆迁部门签订补偿协议，属于无权处分行为。而拆迁公司明知房屋所有权未分割，其他继承人未放弃继承或授权委托，仍与邱德楼签订协议，不能认定其主观善意。根据相关法律规定，部分共有人擅自处分共有财产一般认定无效，除非第三人善意取得，本案不符合善意取得情形，故法院判定征收补偿安置协议书无效。此判决体现了在遗产共有财产处分纠纷中，严格遵循法律关于无权处分和善意取得的规定，以保障全体继承人的合法权益，维护遗产继承与财产处分的法律秩序。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民间通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定