【案情简介】

再审申请人张某因与被申请人刘某排除妨害纠纷一案，不服中院判决申请再审。涉案房屋系改造房，土地归村组集体所有，由张某父母分得。2027 年张某父亲张某1将房屋售予非本村集体组织成员刘某。张某以集体土地房屋买卖违法、合同无效，且房屋登记在其父亲名下未发生物权变动，自己依法继承取得物权为由，请求排除刘某妨害并再审改判。刘某已支付房款、持有不动产权证书并装修加盖。

【刘颖新律师主任评析】

在合同效力与物权变动关系：虽案涉房屋位于集体土地上且刘某非本村集体组织成员，但房屋买卖行为已发生，刘某支付房款并持有相关证书还进行了后续建设。在集体土地房屋交易中，不能简单依据土地管理法中关于集体土地转让限制规定直接认定房屋买卖合同无效。本案中，刘某基于买卖行为已实际占有使用房屋多年，从维护交易稳定和诚实信用原则考虑，二审法院未认定合同无效有其合理性。物权变动虽原则上以登记为准，但在特殊的农村房屋买卖情境下，不能仅因未过户登记而否定刘某基于合法有效的买卖关系所享有的占有权利。在类案检索与本案判决差异：张某提及同类案件判决皆认定房屋买卖合同无效，但不同案件有其独特的事实细节和证据情况。即使存在类案，法院也需结合本案具体事实，如刘某已取得的不动产权证书情况、房屋交付及使用状态等综合判断。二审法院在查明本案事实基础上作出焦文学占有具有合法性的认定，驳回张某诉求并无不当，体现了法院在处理农村集体土地房屋纠纷时，综合权衡法律规定、交易现状、物权变动原则等多方面因素以实现个案公正的司法裁判思维。

【法律依据】

《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十一条所规定应当再审的情形。《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第三百九十三条第二款之规定。