【基本案情】

2019年4月1日，李某（买受人）与某公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定涉案房屋。第十六条交接手续：买受人同意委托出卖人指定的单位代交下列第1、2、4、5种税费，并在接收该限价商品住房的同时将上述税费交给出卖人或出卖人指定的机构：（1）专项维修资金；（2）契税；（4）产权代办费；（5）有线电视入网建设费、法律、法规、政策或相关部门要求的其他费用，包括但不限于测绘费、工本费、印花税、权属登记费、抵押登记费等。第二十二条产权登记约定：出卖人应当在房屋交付之日起第360日前，取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明。该限价商品住房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟贰佰元。如因出卖人的责任，买受人未能在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件十的相关约定执行。附件十第七条约定：买受人在房屋交付时提交办理房屋权属证书和房屋抵押登记所需证件及相关材料，签署所需全部相关文件，同时交纳与办理产权及房屋抵押登记相关的各项税、费，若每延期提交一日，买受人应按照房价款总额的万分之一向出卖人支付违约金；出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需之全部税费和代办费且买受人交齐全部所需资料之日起720日内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕，每延期一日，买受人有权按照房价款总额的万分之一向出卖人收取违约金。在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其他配合义务（如本人签字等），以协助出卖人、产权代办方为其办理产权。

2023年7月12日，北京市顺义区住房保障事务中心出具了情况说明，告知我院由于2018年7月23日、2018年8月13日两次暴雨导致x花园小区部分房屋雨、污水倒灌，导致房屋受损，部分房屋无法居住。为彻底解决该问题，2019年对受损严重的3户业主在本小区调换相应房源，并于同年4月1日对换房后的房屋进行网签。

预售合同签订后，李某支付了全部购房款。2017年11月27日某公司将房屋交付李某，李某支付了契税、公共维修基金。双方一致认可涉案房屋的购房款为809325元。2023年8月9日，李某取得换房后x-x-x房屋的不动产权证书。

李某主乔某公司应支付其2019年11月28日至2023年8月8日逾期办理房屋产权证书的违约金109177元。某公司主张如果按照合同约定计算违约金且其公司应支付的情况下，其公司认可李某主张的违约金期间和数额，但是希望法庭酌情减少，因为行业不景气，存在情势变更原因。

【刘颖新主任律师评析】

李某与某公司签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，各方均应按照合同约定履行。李某已向某公司支付了全部的购房款并交纳了各项费用，某公司应按照合同约定的时间为李某办理房屋产权登记手续。2023年8月9日李某才取得房屋产权证书，某公司已构成违约，且某公司认可违约金数额，李某主张2019年11月28日至2023年8月8日违约金109177元，有事实与法律依据。

【法条依据】

依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条之规定

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