【基本案情】

  陈某、匡某向法院提出诉讼请求：1.确认陈某、匡某与某公司于2019年3月18日签订的《某1合同》无效；2.某公司向陈某、匡某返还首期租金50万元；3.某公司向陈某、匡某支付房屋装修损失80万元；4.某公司向陈某、匡某支付人员工资报酬损失20万元；5.某公司向陈某、匡某支付维权律师费损失2万元；6.本案诉讼费由某公司承担。2021年9月15日，某公司以陈某、匡某违约为由，向法院提起房屋租赁合同解除纠纷之诉，要求解除合同及陈某、匡某支付租金和违约金等合计480万元，但某公司前述诉讼请求与客观事实完全不符，其主张完全无理，其隐瞒事实，现出租的房屋，属违建无证房屋，陈某、匡某无法进行承租与装修对外经营，因此系某公司违约在先，且陈某、匡某从未占有使用，而其前述该等行为业已给陈某、匡某造成重大经济损失。

【刘颖新主任律师评析】

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案某1合同涉及三幢办公楼，仅北办公楼1400.38平方米有产权登记手续，其余办公楼均未取得建设工程规划许可证等合法审批手续，故据此确认陈某、匡某与某公司于2019年3月18日签订的某1合同中关于北办公楼1400.38平方米的部分有效，关于剩余1872.32平方米的部分应属无效。某公司明知案涉租赁三幢办公楼中中办公楼、南办公楼未取得建设工程规划许可证等合法审批手续，仍将其统一出租给陈某、匡某用于宾馆经营，陈某、匡某签订合同时亦未对房屋情况尽到合理审查义务，双方对于合同部分无效均有过错，应当各自承担相应的责任。双方虽未按照合同约定签署交接凭据，但事实上已完成某1合同所涉三幢办公楼的交付。

陈某、匡某租赁本案所涉办公楼进行宾馆经营但是，根据双方签订的合同记载“乙方只有在交纳装修保证金及装修方案取得甲方同意并经政府相关部门审批同意的前提下开始装修”，即陈某、匡某对房屋装修前可能需要相关手续在签订合同时便存在一定的认知，并且陈某、匡某在房屋装修被叫停的情况下，未及时向某公司返还租赁办公楼，而是派人看管继续占用，属于自行扩大损失。 

【法条依据】

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定

刘颖新主任律师免费咨询电话：13671295837