房屋买卖的违约难题

【基本案情】

李先生有一套位于市中心的三居室房屋想要出售。通过房产中介，他结识了有意购买的王女士。

王女士对房屋的地理位置和户型都非常满意，双方经过协商，以 200 万元的价格达成交易意向，并签订了房屋买卖合同。合同约定，王女士需先支付 50 万元定金，在一个月内支付 100 万元的首付款，剩余 50 万元在房屋过户后支付。

然而，在支付首付款的期限临近时，王女士所在的公司出现经营问题，导致她的收入大幅减少，无法按时支付首付款。她向李先生提出延长支付期限，并愿意支付一定的违约金。

李先生不同意延长支付期限，认为王女士违约，要求解除合同并没收定金。王女士则认为当前的经济形势属于不可抗力，不应承担违约责任。

双方僵持不下，最终王女士将李先生告上法庭。法院经过审理认为，王女士所在公司的经营问题不属于不可抗力，其未能按时支付首付款构成违约。但考虑到王女士的实际情况，判决解除合同，李先生退还部分定金 20 万元。

【刘颖新律师评析】

李先生和王女士自愿签订房屋买卖合同，明确了房屋的价格、付款方式和期限等关键条款，合同成立且生效，对双方具有法律约束力。

王女士未能按照合同约定的时间支付首付款，构成了违约。虽然她提出公司经营问题导致收入减少，但这并不属于法律上规定的不可抗力。不可抗力通常是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、战争等。公司经营问题一般属于商业风险，应由当事人自行承担。

李先生有权依据合同约定主张王女士的违约责任，包括解除合同和没收定金。然而，法院在判决时考虑到王女士的实际困难，采取了一种较为平衡的处理方式，解除合同并让李先生退还部分定金。

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