基本案情：

2002年因母亲马某原房屋拆迁，子女五人及母亲共同协商，由马某购买冯某乙810号房屋，并支付购房款30万元，冯某乙出具手写收据。随即马某与共同居住的冯某甲长子冯某己一起入住810号房屋。后冯某乙以多种理由拖延办理房屋过户手续，直至2010年马某去世一直未能办理。故主张：1.依法确认涉案房屋是母亲的遗产，由子女五人按照每人20％的份额继承；2.冯某乙将其名下属于母亲遗产的涉案房屋产权过户至五人名下，每人20％份额。

法院经审理查明，马某与冯某系夫妻，二人育有冯某甲、冯某乙、冯某丙、冯某丁、冯某戊五位子女。1980年冯某去世，2010年马某去世，生前均未留遗嘱。马某自2002年至去世前一直居住在810号房屋，该房屋系冯某乙于2000年购买，2001年取得房屋所有权证，冯某乙自2002年未再居住该房屋。

冯某戊、冯某丙、冯某甲、冯某丁均表示马某与子女通过家庭会议，口头约定使用马某所获拆迁款30万元购买810号房屋。为此，冯某戊提交内容为“今收到母亲购房款27万元整，拆迁款3万元，共30万元；2002年8月26日；冯某乙”的收条予以佐证。冯某乙对收条真实性认可，但表示马某只是暂时居住810号房屋，马某住进810号房屋后，将30万元给其，让其买一套楼层低、最好带电梯的房子，后冯某乙未能购买房子，已陆续还给马某25万元，还剩5万元未还，冯某乙就此未提交证据。冯某戊提交拆迁货币补偿协议证明马某系使用拆迁款向冯某乙支付房款，同时提交冯某乙、白某与冯某己的电话录音，用以证明冯某乙妻子白某知悉马某购买房屋全过程以及冯某乙出具收条的原因即为把购买810号房屋的手续履行清楚。

2018年冯某乙补办810号房屋所有权证。冯某戊表示冯某乙将810号房屋所有权证、房屋买卖契约及收据原件交给马某，实际由马某长期保管。冯某乙表示上述材料放在810号房屋柜子里，其需要用的时候问过马某的孙子冯某己，冯某己说不知道，故其补办了房本。证人甄某、李某、仉某出庭作证，表示马某用拆迁款30万元买了冯某乙的房。

刘颖新律师评析：

本案争议焦点为810号房屋是否可以在继承人之间予以分割。

一、810号房屋是否属于马某的遗产

双方均认可2002年马某入住、冯某乙搬离810号房屋，该时间点与冯某乙出具收条时间相吻合；结合电话录音内容，可以证明30万元购房款与810号房屋具有一定关联，冯某乙爱人白某对此亦知情。综合本案证据，可以认定该收条所指向购房标的应为810号房屋。另双方均认可自2002年马某搬入810号房屋居住直至去世，在马某去世后多年时间里，房屋均由马某的孙子冯某己居住使用，其间冯某乙并未提出异议。810号房屋自2002年，即出具收条当年开始至今均未由冯某乙实际控制、占有及使用，冯某乙长达数年时间里亦未对810号房屋主张权利，明显缺乏合理性。再者，房产证及购房手续等作为房屋权属的证明本应由房屋权利人妥善保管，而本案中房屋所有权证原件、房屋买卖契约原件、收据原件等与810号房屋相关的手续均由冯某戊方持有，并未在冯某乙处，显然与常理相悖。综合上述，可以认定马某与冯某乙之间存在房屋买卖合同关系，且马某已经支付相应款项并一直实际占有使用810号房屋。

根据《物权法》第九条第一款之规定，虽然马某与冯某乙之间存在房屋买卖合同关系，但该房屋权属仍然登记于冯某乙名下，即买卖合同关系成立后，冯某乙未履行房屋登记过户手续。因此不发生房屋权属变更的效力。虽然上述条款规定了例外情形，然而例外情形指的是在物权法定原则下，《物权法》规定的不动产物权不需要登记或者不动产物权变动不以登记作为生效要件的情形。而本案马某与冯某乙之间属于普通交易行为，虽属于母子关系，但此不足以构成上述条款的例外。房屋仍属于冯某乙所有，故而810号房屋不属于马某的遗产。

二、本案对810号房屋进行分割是否有法律上的理由

810号房屋不属于马某遗产，但因马某与冯某乙之间存在合同关系，因此，对810号房屋是否仍然具有分割的理由，法院持肯定态度。

根据《继承法》第三条之规定，公民的其他合法财产包括非专属于自然人所有的、能够移转的财产性权益。不具有人身专属性的合同债权即属于此处的其他合法财产。虽然冯某乙并未履行房屋变更登记手续，但不影响该买卖合同效力。因此，应视为马某依据合同约定，在支付完全部房屋价金后，有要求冯某乙履行过户登记的合同权利。该合同权利属于不具有专属性的财产权益，在马某去世后，应该由其继承人享有。故本案中马某的遗产应确定为合同债权，而非810号房屋的物权。

各继承人有权要求债务人履行房屋变更过户手续以完成交易。在完成交易后，各个继承人可以实际对房产进行分割处理。从合同履行角度考量，当冯某乙将房屋由单独所有变更为继承人共同所有时，可视为其履行了合同义务，如此认定也简化了合同交易关系。但本案为继承纠纷，在确定遗产后，仍应该在各个继承人之间对遗产进行分配。双方当事人均未主张马某留有遗嘱，故法院确定810号房屋应由五位子女各占20％比例。应予说明的是，虽然冯某戊等当事人主张马某属于房屋的权利人，810号房屋属于遗产，而法院认为该理由并不成立，但从当事人要求继承并分割房屋的真实诉求以及减少当事人诉累的角度，应在法律规范的范围内综合考量本案实际情况并最大限度处理纠纷为宜。

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