基本案情

祝某终生未婚无子女，生前全额购买了一套房产，登记于义子崔某及崔某姐姐小丽两人名下，并立下遗嘱，载明在其去世后售卖该房产，售房款由义孙子袁某继承一半。

祝某死后，袁某与崔某就房屋继承问题产生纠纷，袁某认为自己应该继承案涉房产二分之一的份额，而崔某认为袁某只能继承案涉房产六分之一的份额。 双方争执不下，袁某便将崔某及小丽作为共同被告告上法庭。

刘颖新律师评析

一、祝某有用“将房产登记于崔某及小丽名下”的行动来表示赠与意思的可能。

根据《民法典》第657条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。 ”赠与合同是非要式合同，即不一定要书面形式，只要双方达成赠与与接受的意思一致即可。

同时，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第1条“作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生纠纷......”也表明赠与行为是不动产物权登记的基础之一。

另外，最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知第128条规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物交付为准，赠与房屋的，如办理了过户手续，应当认定赠与关系成立。

也即，在本案中，祝某有用“将房产登记于崔某及小丽名下”的行动来表示赠与意思的可能。

二、结合案件具体事实，祝某的房屋登记行为可以视为对崔某及小丽的赠与。

首先，从行为目的出发。

本案中，涉案房屋不仅是购买时就由崔某、小丽作为买受人签字购买，且在不动产权薄登记中，崔某、小丽是作为共同共有人登记。

根据《民法典》第297条：“不动产或者动产可以由两人以上组织、个人共有。 共有包括按份共有和共同共有。 ”如祝某仅仅是为了帮助崔某、小丽入户需要，在不动产登记上完全可以采取祝某占有98%，崔某、小丽各占1%的按份共有登记形式，既可以保证祝某拥有房屋的绝大部分产权，也能够满足崔某、小丽入户的需要。 但祝某并没有采取这种方式，不仅按共同共有登记，更是将房屋交付给崔某居住，这充分说明，房屋登记在崔某、小丽名下并不是为了落户需要，而是祝某对崔某、小丽的赠与，而崔某、小丽也接受了该赠与。

其次，从一般人的社会观念和常识来考量。

在长达20多年的时间内，祝某均没有要求崔某、小丽签署任何的代持协议，也没有任何的请求将房产产权份额重新全部登记回自己名下的意思表示。 因此，原告主张的为帮助落户才登记在崔某、小丽名下，不仅没有证据支持，也不符合常理。

同时，祝某在1996年，也就是在购买涉案房屋之前，已经为崔某及另一个义子倪某在广州购房，如是为了帮助入户，则崔某在祝某为其购买第一套房产时即可办理入户，根本无需等到购买涉案房产时再入户。

再者，从社会中房屋交易习惯来看待。

从案涉房屋的买卖合同，可以看出乙方即买受人为崔某、小丽及祝某，而合同签字处乙方的代表却是崔某。 付款的是祝某，但祝某却让崔某作为购买房屋的代表，这充分说明，祝某在当时是专门为其义子崔某而购买涉案房屋，是对崔某及其家人的赠与，所以由崔某作为买受人的代表签署合同及办理其他事宜。

最后，从行为人习惯、目的来揣摩。

作为祝某的义子，崔某、小丽及其家庭懂得回报祝某，陪伴祝某度过了人生最美好的时光，于是在两人求学、成家立业和结婚生子等人生重要的旅程中，祝某也给予了他们父亲般的关怀。 祝某正是出于对子女爱护，为每个义子、义孙子均购买了相应的房产，如有在1996年分别为两个义子崔某和倪某购房的往例，这些均属于对义子们的赠与，以感谢每个义子、义孙子在不同时期对他的陪伴。

三、祝某仅有权对其在该房屋中所占有的三分之一产权份额立下遗嘱。

本案中祝某与崔某、小丽并无约定各自所占的份额。

由于祝某与崔某为义父义子关系，而小丽又为崔某姐姐，三人依据事实应认定为具有家庭关系，对案涉房屋的产权分配应视为共同共有。 共有财产的分割方式实务中原则上采取平均分配原则，也即祝某、崔某、小丽分别占房屋三分之一的份额。

祝某仅有权对其在该房屋中所占有的三分之一产权份额立下遗嘱，对于另外三分之二产权份额的处分应为无效。 换言之，袁某仅能继承该房屋六分之一的产权份额。

四、原告袁某要求拍卖房屋后分割拍卖款的请求不应被支持。

本案为继承纠纷，仅对祝某遗下的遗产份额进行处理，现该房屋三分之二产权份额并不属于祝某的遗产，且崔某、小丽目前尚居住于案涉房屋中，亦明确表示不同意拍卖，原告袁某要求拍卖房屋后分割拍卖款的请求不应被支持。

相关法律依据

《民法典》第665条规定：“撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人请求返还赠与的财产。 ”

《民法典》第657条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。 ”赠与合同是非要式合同，即不一定要书面形式，只要双方达成赠与与接受的意思一致即可。

《民法典》第140条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。 沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。 ”

《民法典》第308条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 ”

《民法典》第1153条规定：“遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。 ”

《民法典》第1156条规定：“遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。 不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。 ”

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